こんにちは、高利回り 新築大家の比嘉です。

 

ほぼ毎日のように首都圏 新築大家の会にはどうやって入会できるのか

と問い合わせを頂きますが、

Facebookのグループに参加するだけの緩い会です。

イベントはたまに開催するつもりなので、そこでお知らせします。

無料で入会できるので、Facebookで「首都圏 新築大家の会」と検索し、

グループ参加申請するだけなので、興味がある方はそちらからどうぞ。

 

さて、シリーズもので色々、書き始めていますが、

今回は新築の話しではなく、築古再生の話しです。

 

210万円で3戸アパートを購入し、

格安リフォームで再生し、満室にしてから、

1240万円で売却した話しを書いていきます。

 

私の得意スタイルは2つあります

不動産投資には様々なスタイルがあります。

地方、都内、郊外、築古、築浅、新築、木造、鉄骨、RC・・・etc

 

どのスタイルにも長所、短所があり、

勝ちパターンもあれば、負けパターンもあります。

そして、私は勝ちパターンを見つけたら、

ひたすらそれを繰り返すタイプです。

 

今、このコラムでも書いている「高利回り 新築投資」と、

それ以外に「激安 築古アパート投資」の2つの勝ちパターンを持っています。

そう、築古再生、得意なんです。

 

ちなみに、よく「なぜRCはやらないんですか?」と聞かれますが、

「そもそもRCの勝ちパターンを知らないだけ」です。

 

今は「高利回り 新築投資」「激安 築古アパート投資」

勝てていると思うし、楽しいので、飽きるまでこの2つを繰り返します。

 

新築と築古の役割が全く違う

 

「高利回り 新築投資」は長期保有でキャッシュフロー狙い、

「激安 築古アパート投資」は短期保有でキャピタルゲイン狙い

で考えています。

 

理由は担保評価。

 

もともとキャッシュフローがほしくて不動産投資を始めたわけですが、

築古アパートは担保評価が低く、キャッシュフローはでても、

保有していると融資を受ける際の足かせになっていました。

 

そこで、本当は所有し続けたかったですが、

売却し、現金を暑くする方針に切り替えました。

 

実勢価格と担保評価には乖離があります。

もし、買い進めたいなら、

実勢価格 > 担保評価

が大きい物件は売却し、現金を増やした方が銀行からの評価は高くなります。

 

戸建て投資をしようと思っていた

2016年、まだ勝ちパターンを確立できていなかった私は

ボロボロの戸建てを買って、リフォームし、それを貸し出す

戸建て投資を検討していました。

 

そこで、神奈川県内で800万円以下の戸建てを一生懸命探していました。

 

かなりの数を見たと思うんですが、そこで700万円で募集されている

ビックリする物件がありました。

1階の間取り

2階の間取り

 

「・・・・・・

・・・・・・・

・・・・・・・

・・・・・・・

・・・・・・・

・・・・・・・

これ、アパートだよね??」

 

戸建てでソートとかけて探しているのに、

間取りを見る限り、明らかにアパートでした!!!

 

すぐ元付け会社に確認をしたところ、

・全然、問い合わせがない。

・売主はさっさと売りたがっている

・1年以上、売れ残っている

と言われて、私のテンションは上がりました!!

 

「これはすごい物件かもしれない!!」

とんでもないお宝物件を見つける方法

昨今の不動産投資ブームで、プレイヤーの数が増えています。

しかも、2016年当時は今よりも築古アパートに融資が出やすい時期。

とても人気があったんですね。

 

にもかかわらず、この物件が売れ残っていたのは

アパートなのに『戸建て』で募集されていたからです。

 

単純に自分が住む用の中古戸建てを探している人はこう思います。

「1階は2DKで狭いし、2階に1Kあるよ。意味わかんないよ」

 

そして、安いアパートを探している投資家は

「中古アパート」で探しているので、戸建てをよく見ていません!

 

それによって立地が悪くない、安いアパートが

1年以上、まともな問い合わせもなく

ずっと売れ残っていたのです!

 

ちなみに、この物件に限らず、アパートが

土地・戸建てで登録されていることは稀にあります。

 

楽待にも掲載されず、多くの投資家が見つけられない物件のため、

お宝物件になる可能性が高いです。

 

私は当該アパートを含め、ここ2年で3棟、

登録間違えされた激安アパートを購入しました。

 

長くなったので、今日はこのへんで。

次回は内見した際のチェックポイント、

700万円から210万円にした交渉術についてかきます。