賃貸住宅における不動産投資では、

入居者のニーズによる部屋構成いわゆる間取りの違いによって、

収益の大きさに違いが出てきます。

単身者をターゲットにした場合、3DKでは広過ぎます。

ファミリーをターゲットとした場合1Rや1Kは適さないでしょう。

これを収益の面で考えた場合、

1戸の家賃は低いが戸数を多く確保できる単身用物件と、

1戸の家賃は高いが戸数が少なくなるファミリー物件では、

同じ規模の1棟単位では前者が有利になるように感じます。

 

それでは投資物件を持つ場合、単身用物件が良いのかというと、

そうとは限らず、単身用物件は平均入居期間が短いという側面もあります。

入居期間が少ないということは退去に伴う修繕費が発生し、

次の入居までは空室期間が発生します。

さらには新入居者獲得に伴う広告費などの諸経費も発生します。

退去が頻繁に発生することにより大きく収益に悪影響が及ぶのです。

 

一方、ファミリー物件は比較的長い期間入居してもらうことができます。

平均入居期間も物件によっては単身の倍以上になるのではないでしょうか。

しかし、ファミリー物件では部屋数も専有面積も単身用よりも多く、

退去時の修繕費は大きくなるのは当然となります。

築20年越えの3DK物件ともなると100万円以上は覚悟するべきかもしれません。

これら長短所は物件それぞれによっても違うわけで、

どちらが有利だという判断は難しいものだと考えます。

 

私の場合は入退去に伴う煩わしさが非常にストレスであることから、

単身用物件はあまり好みではありません。

1回の修繕費用が大きくなりがちでも、

できるだけ長期居住してもらえるファミリー物件が好みです。

しかも、3DKまたは2LDK以上の大きめな間取りの物件です。

この規模の物件ですと平均入居期間が長くなります。

家賃設定も高めにできる上に競合物件も少ないように感じます。

私の所有する3DK物件では新婚さんや若い夫婦世帯が多く、

この様な世帯では子供が生まれるケースも多くあり、

10年以上居住してもらえる世帯も少なくありません。

こうなると退去による1回の修繕費も割高では無くなります。

では、単身用は良くないのか?というと、

「投資」の面から考えれば利回りが良いのはやはり単身用であり、

賃貸需要の大きい地域ではやはり単身用が優位かもしれません。

 

冒頭でも述べたように、

どの間取り物件が良いという明確な優位性はないでしょう。

自分の投資スタンスに合う物件を選択すべきではないでしょうか。

これから先日本は人口減少の方向へ向かいますので、

徐々に賃貸物件も影響を受けてくるでしょう。

5年以内の比較的短期で売却予定であれば購入時点の感覚で良いですが、

10年以上の長期で保有する予定であれば、

単身用物件は大変になるかもしれません。

広い間取りの物件が余ってくれば家賃も下がります。

単身者であっても広めの安い物件があればそちらへ行く人も多くなるでしょう。

単身用物件で特に占有面積の狭い物件は、

これからの時代、厳しいのではないかと感じます。

 

戸田 匠