みな様、根本伸之のコラムをお読みいただき誠にありがとうございます。

 「本当に融資が厳しくなってきた」と多くの投資家さんたちが口をそろえてお話しされます。実際、厳しくなってきたのでしょう。金融庁の収益不動産への融資に対する事業性のチェックを各金融機関に求めるようになった1年ほど前から厳しくなってきたと言われていますが、かぼちゃ事件はこれに追い打ちをかける結果になっているようです。

 しかしながら、「当行の融資姿勢は以前と変わりません」と言われる大手銀行もあります。

 そのような銀行は元から融資姿勢が厳しい銀行であることから、いうなれば「厳しいのは昔からで変わらない。」といったところでしょうか?

将来の不動産市況の予測を考えてみましょう。

 さて、このような状況が続くと不動産市況はどのようになっていくと想像できますでしょうか?

 必ずしも当たるとは限りませんが、現在の状況から数年後の状況を予測するのは投資家や事業家にとって非常に重要です。

 みなさんと一緒に考えてみましょう。

「現在の状況」

現在の状況をかいつまんで記述すると下記のようになります。

・融資が厳しくなってきているものの、昔から厳しい大手銀行には変化がない。

・不動産投資がブームになったものの、かぼちゃ事件を代表するように「怪しい」物件や業者があることが公になった。

・かぼちゃ事件(実際は大きなニュースになっていませんがかぼちゃと同様に長期家賃保証サブリース会社がかぼちゃ以外に数社破産しています)の物件を購入された人たちのなかには、今後撤退をせざるを得ない人たちが発生する。

・五輪やたくさんのインフラ整備に向けて建築業者の多くは人手不足に悩まされています。特にRCの技術者はかなりの不足状態は継続している。

(物件を買いたい)投資家の姿勢の変化

 物件を買いたいものの、かぼちゃ事件のようなものを買いたくないため、よく吟味してから投資をしようと考えるようになると想像できます。これは極めて健全な行動です。
 これによって、「安全です。保証します。キャッシュフローはこんなに出ます。節税になります。将来の年金になります。」という良いことだけを並べた不動産会社のセールストークにはだまされないように慎重になっていくことでしょう。 

融資が厳しくなる物件とは?

 大手銀行の融資姿勢は変わらずで、いままで融資が緩かった地銀が厳しくなることから、耐用年数の残りが短い物件に対する融資はさらに厳しくなると予想されます。
 地銀が大手銀並みの基準にするとなれば、25年以上の融資期間を受けるには、木造なら新築、重量鉄骨なら築7年以内、RCなら築22年以内の物件である必要がありこれを超えるような中古物件の融資はかなり厳しくなると予想されます。

不動産の市況を予測

 RC技術者不足から、新築RCの建築費は当面高いことが継続すると考えられます。比較的に融資が受けやすいことも影響して新築RCの物件価格はほとんど下がらない(または上がる)のではないでしょうか?
 逆に、融資が20年~30年受けることができないような耐用年数の残りが短い築古不動産は、買える人が少なくなることから、価格が下がってくるものと推測できます。
 都心はともかく、地方の築古物件はかなりの下落幅になるのかもしれません。

 

 やはり、現金をたくさん持っている人は有利ですね。

 築古で、融資がつきにくい優良物件を、安く買えてしまう可能性が高くなります。指値も通りやすくなることでしょう。

 逆に自己資金の少ない初心者サラリーマン投資家は買い急ぐことを考えずに、自己資金を蓄積しながらじっくり良いタイミングを待つのも一つの有効な手段であると考えます。

 最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

根本 伸之