こんにちは、高利回り 新築大家の比嘉 孝平です。

 

Facebookから首都圏 新築大家の会にご入会いただいた方、

ありがとうございました。

参加費無料でとても緩い会なので、気軽に学んでいただければと思います。

 

さて、本日は融資の話しです。

 

多法人スキームではなく、1社で融資を受ける

私は賃貸仲介の不動産会社 1社と、

資産管理法人 1社の2社を持っています。

 

新築物件を最近の6件目も含めると、

1年7ヶ月の間に融資を含め、契約を行ってきました。

去年の4月から融資が締まり始めてからも、

3,4,5,6棟目はすべて建築中の建物がある状態で、

新たに融資を頂いています。

 

「多法人スキームですか?」と聞かれますが、

すべて資産管理法人 1社で融資を組んでいます。

それもフルローンで、諸費用以外、自己資金は使っていません。

 

融資は不動産投資の肝であることは間違いないと思うので、

いくつかそのポイントを書いていこうと思います。

 

1.担保評価の高い土地を買う

これは何度も何度も書いてあることであり、

実は私の高利回り 新築投資の肝ともいえるポイントです。

 

とにかく担保評価よりもだいぶ安い価格で土地を購入することを徹底しています。

「これは良い物件だし、収益性も高い」

と思っても担保評価の低い物件は買わないようにしています。

 

なぜなら銀行評価が下がり、購入意向の融資付けに不利になるからです。

ちなみに、私は路線価と土地の仕入れ価格は下記のようになっています。

      路線価 ⇒ 購入価格

1棟目  1378万円 ⇒ 600万円

2棟目  997万円 ⇒ 410万円

3棟目  991万円 ⇒ 430万円

4棟目  1040万円 ⇒ 700万円

5棟目  1286万円 ⇒ 810万円

6棟目  1680万円 ⇒ 1000万円

(変形地もあるため、路線価<担保評価も含む)

 

これくらい土地を安く買ってやっと

担保評価 ≧ 購入価格にすることができます。

 

こうなると、買い進めても融資してもらいやすくなります。

 

2.築古アパートを売却する

前回のコラムでも書いていますが、

築古アパートは去年1棟、今年も1棟売却しています。

 

理由としては担保評価が低いからです。

 

前回のコラムで書いた物件以外にも、

300万円で購入したアパートを2255万円で売却しました。

 

これもキャッシュフローは十分に出ていたのですが、

そのアパートの銀行評価が1300万円ほどで評価されることが多く、

それなら、現金として2255万円に変えた方が銀行評価が良くなると思いました。

 

3.既存物件の入居率を高める。

持っている物件の入居率が低いと、

賃貸経営の能力が低いと思われます。

 

客付けに関しては別コラムで書いていきますが、

1点だけここで伝えるとすると、

「仲介業者に忘れ去られないようにする」

は非常に重要なことです。

 

だから、業者周りをして名刺をもらったら、

毎週、メール&FAXは送るようにしましょう。

 

特に不動産業界の中でFAXは重要です。

ネットFAXを使えば初期費用ナシ、

月々1300円くらいで毎週、不動産会社に送ることが可能です。

ちなみに、私は毎週金曜 17時に送るようにしています。

 

不動産会社は土曜日が一番、お客様が来ます。

そして、前日の金曜日に土曜のお客様の準備をしていることが多いです。

 

その時に図面がFAXで来ると

「あ、これ明日のお客様に紹介できるじゃん!」

となり、紹介してもらえる確率が高まります。

 

毎週金曜 17時に不動産会社へのFAXは忘れないようにしましょう!

 

 

その1は以上です。

 

次は銀行に持っていく企画書について書こうと思います。

お楽しみに!