内本です。先日まで法人決算申告でバタバタしておりました。最近の活動状況を公開します。

所有法人の決算申告状況

私の場合、税引前利益1法人1千万円程度になるよう、3法人に物件を分散して運営しています。(法人税の税率の関係です)

 

今回4月決算申告の法人があり、先日申告したばかりです。

物件の購入も売却もなく、純粋に不動産賃貸業のみの法人です。

 

家賃売上規模が年間3.8千万円、利益1.6千万円です。が、外壁塗装(約6百万)を実施し、税引前利益約1千万円です。(法人税は3百万円弱)

今期は太陽光売電収入が追加になりますが、屋上防水工事などを実施済で、同程度の利益予測です。

 

ちなみに1月決算申告のメイン法人は既に大規模修繕実施済であまり経費計上できず、当期利益約1.5千万円でした(法人税は約5百万円)。

 

もう1つ同規模の法人がありますが、こちらは決算まで時間があるので、物件取得や大規模修繕経費計上する予定です。

 

3法人あわせると結構な税額になります。不動産賃貸業は安定したら文字通り税金との闘いになります。

 

毎年決算申告で良い数字を出していて、銀行融資は問題ないので、何とか物件購入につなげたいところです。

 

物件購入に向けた活動状況

昨年から始めた公売での物件取得ですが、H29.2公売で3物件取得後は、希望立地の物件が少ないこともあり、落札できませんでした。

が、次のH30.6公売にも参加予定です。

 

昨年から徐々に銀行融資が厳しくなって、収益物件価格が若干値下がりしてきましたが、それでも目線に合う物件は少なくて購入できていません。

 

不動産会社から紹介頂いた物件の数は多いのですが、自分で査定をして指値をしたら、他の方に買われてしまったというのが実態です。

 

それほど値下がりしない理由

シェアハウス問題銀行融資が厳しくなり、収益物件価格が一気に値下がりするかと思いましたが、首都圏ではそれほど値下がりしていない気がします。

要因としては3つほどあるかと思います。

 

1.新規参入者増

不動産投資世間に認知されてきたため、新規参入者が一気に増えてきました。サラリーマン投資家への融資は厳しくなりましたが、それをしのぐほど購入希望者が増えているのだと思います。

 

2.不動産業者の購入増

サラリーマン投資家への融資が厳しくなっても、不動産業者(免許保有)への短期融資(プロジェクト融資)は今のところ出るようです。さらに不動産業者が自社保有物件として購入する場合があり、不動産投資家とバッティングします。

私の場合、買い付けを入れた物件が不動産業者に買われてしまうという感じで手強いライバルです。

 

3.他業種からの参入増

最近は大型書店へ行くと不動産投資本が100冊以上置いてあります。

不動産投資のノウハウを誰でも学べるようになっており、(投資ノウハウが知れわたって)他業種からの参入が増加している気がします。

おそらく東京23区内など都心部に限られると思いますが。

 

上記から、首都圏の物件は(特に好立地物件は)それほど値下がりしていないと思います。地方など場所によっては既に値下がりしている場合もありますが。

 

私の購入希望エリアではまだ様子見の状態ですが、安く買えるタイミングが訪れたときすぐ動けるよう準備だけはしています。

 

物件購入以外の活動

太陽光設置

新規に物件購入ができていないので、所有物件(大型物件)2棟の屋上に太陽光を設置しました。最初、50kwクラスが乗りそうでしたが、結局40kw×2基になりました。

施工費:1基あたり1千万円強

資金調達:取引銀行(地銀)にてフルローン

施工会社:大手(取引銀行の紹介)

パワコン・パネル:日本製

 

年間予測で売電収入百万円×2です。1基あたり1部屋の稼ぎに相当するので、部屋を増築したようなものです。(年間200万円の収入増)

 

1日中晴天だと1基あたり5千円強の売電収入になります。天気の良い日は2基で1万円強になり少し嬉しいです。

 

 

 

 

 

 

借り換え実施

所有物件の借入のうち、1棟だけ借入金利が高かったので、借り換えを実施しました。

約1.8%→約0.9%と金利は半減しました。

といっても借入規模は1億円強なので年間100万円程度の経費削減です。

 

今後の購入活動(強みを活かす)

今年も昨年同様、3~4棟程度物件購入予定です。

購入目線に合う物件は少ないので、例えば公売で取得するとか、全空物件でも安ければ買います、など自分の強みを活かして活動していきます。

(ただしエリアは保有物件のある松戸市近郊)

引き続きよろしくお願いいたします。