こんにちは、カエルくんです★

 

最近、不動産投資に関するエキサイティングなニュースを目にする事が多いので、

今日はそれに派生して(?)こんな内容で書いてみたいと思います。

 

キャッシュフローを基準にセミリタイアしてはいけない!

 

セミリタイアを目指して不動産投資をされている方はかなり多いと思います。

ですが、そのタイミングを現在のキャッシュフローを基準に考えるのは危険だと思います。

 

 

なぜか?

 

家賃は下落していくからです。

 

当たりまえの事をえらそうに言うなと言われそうですがw

 

 

家賃の下落でキャッシュフローはどう変化するか

 

3000万の物件で簡易的にシミュレーションします(架空の物件です)。

融資期間や金利が重要になってきますが、分かりやすくするためここでは省いてざっくりとシミュレーションします。

銀行への返済は家賃の半分と設定しておきます。

 

 

家賃売り上げ 300万(年間)

銀行返済 150万

固都税 25万

火災保険 5万

管理費 15万

雑費(ちょっとした設備の不具合や共用部電気代など) 15万

原状回復費とAD 10万 

 

銀行返済して手元に残るのが150万、

残りの経費を合計すると70万です。

(税引き前)キャッシュフローは80万となります。

 

 

家賃が10%下がると手残りは?

 

退去が発生して入居者がいれかわり、その際家賃が10%下落したと仮定します。

そうすると、

家賃売り上げ270万になります。

(管理費は13.5万に減りますが数字を分かりやすくするためここでははしょります。)

(税引き前)キャッシュフローは50万となります。

 

つまり、家賃が10%下落すると

キャッシュフローは37.5%減少しました。

 

同じ要領で計算すると、

家賃が20%下落すれば

キャッシュフローは75%減少します。

 

さらには

 

中古物件の場合、上記のシミュレーションよりも雑費は多めにかかることも多いと思いますし、

築年数の経過に比例して費用は増えていくと思います。

 

雨漏りや、漏水などのトラブルの発生確率は上昇していきますし。。

原状回復の費用もどこかでドカっとかかる時がきます。

 

外壁塗装なんかもしないといけません。

 

それでも家賃は現状維持か下落か、です。基本的には。

 

返済のうちの経費になる金利部分は年々減少します。

 

 

以上の事から、現在のキャッシュフローを基準としてセミリタイアするのは危険であるといえます。

 

とはいえもちろんキャッシュフローはとても大事です!

純資産や自己資本比率など色々と交えて判断するのがベターだと思います(*´ω`)

 

 

最後まで読んでくださりありがとうございました♪