皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

本日は、「感覚的な根拠より定量的な根拠が重要」というテーマで、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

営業マンとの会話の中で・・・

 

先日、私は関西に帰省した際に、新築アパートを手がける大手ハウスメーカの営業マンと話す機会がありました。その中で土地の高騰に関する話題になり、あくまで営業マンの感覚的な見解という前提で話がなされたのですが、その営業マン曰わく「(営業担当のエリアの)地価は上昇傾向にあり、直近1、2年でも20%近くも地価が上がったのですよ!」と主張するのです。

 

実際の地価の公示価格のイメージを知る私としては、「いやいや、盛りすぎでしょ?!」と正直感じましたが、営業マンとして売りたい気持ちの中、「モタモタしていたら良い土地がなくなりますよ、買い時を失いますよ」とでも伝えたかったのでしょう。

 

確かに、東京や大阪の一部のエリアでは、「上昇」というよりも「高騰」という表現が適切なくらい物件が不足しているところがあります。もちろん、投機として物件を購入しているなら実需は関係ありませんが、物件を購入し賃貸経営(大家業)をしていくのであれば、そのエリアの実需の把握はしておくべきと考えます。

 

この実需の把握については、各自治体の転入超過、転出超過の統計が参考になる一つだと思います。

 

転入超過・転出超過のデータによると・・・

 

私はこの機会に転入超過、転出超過のデータを確認してみることにしました。その結果を以下に示します。

 

まずは転入についての結果です。2017年の転入上位5市町村は、

①東京23区

②大阪市

③札幌市

④福岡市

⑤さいたま市

の順となっていました。

 

一方で、転出についての結果です。2017年の転出上位5市町村は、

①北九州市

②堺市

③長崎市

④那覇市

⑤神戸市

の順となっていました。

 

ちなみに、上述の営業マンが「地価が20%近く上がった」というエリアは、

上述の転出上位5位以内にランクインしているエリア

で、正直なところ、

そのようなエリアで20%も地価が上がるとは到底思えません。

(当然、エリアによっても異なり、市内では上がっているところもあるかもしれませんが、そこはしっかりと自分の目で確かめないといけないと感じます。)

 

いずれにせよ、仮に現在、投機で地価が高騰しているのであれば、長期的にみると必ずいずれは需給関係で決まる価格に落ち着いてきます

 

売り買いで儲けるのであればそれでよいかもしれませんが、賃貸経営のインカムゲインでしっかり稼いでいくというのであれば、

人口が減っている中で

住居の需要が増えるのは「おかしいのではないか?」という前提で

意志決定をすることがまずは基本となる

のではないでしょうか。当然、エリア等によっても異なるとは思いますが、原則としての考え方はこのような視点をベースとして、その後の戦略を検討することが重要なのではないか、と私としては考えます。

 

株式投資などとは異なり、不動産投資は原理・原則に基づく判断が重要になってくるのではないでしょうか。

 

今回の私の事例では、営業マンの口車に乗せられて「上昇傾向なら今のうちに買わないと!」と焦り、契約してしまう方もいると思います。また、エリアによっては人口減少傾向にあるが、単身者だけは増えている、というようなエリアも確かにあります。要は、他人による感覚的な根拠を信じることなく、自分の目で確かめた定量的な数字の根拠などに基づきしっかりと検討し、自分自身で納得したうえで意志決定をしていくことが重要であるということです。これから不動産投資を始められる方は、是非ともそのような意識を持ちつつ不動産投資に臨んでほしいと思います。

 

以上、本日は「感覚的な根拠より定量的な根拠が重要」というテーマで、私なりの考えを綴らせていただきました。本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!