おはようございます！地主の婿養子大家です！

 

今回のテーマは『フルローン・オーバーローンについて考える』です。

 

これは、不動産投資家として絶対に一度は考えるべきテーマですよね。

自分の投資スタイルを確立する上で、

最も大切な項目の一つだと思っています。

今日は、先に極論を言います。

そもそも、

フルローンだから失敗するとか頭金を入れたから安心というのは本質からずれていると思います。

オーバーローンですら儲かるくらいの事業でなければ、そもそも儲かるといえません。

言い換えれば

その事業内容が重要で投資するお金が自己資金なのか融資なのかは手法の違いなだけだと思います。

従って

成功するか失敗するかはフルローンか頭金を入れるかでは決まらないと思います。

では、

何が大切なのか？

 

今日は、

１．不動産投資を始める上での大切な目標設定

２．規模拡大について

３．フルローン・オーバーローンとは

４．私の場合、苦労した点・苦労する点

５．まとめ

 

１．不動産投資を始める上での大切な目標設定

初心者投資家でも初心者大家でも、

不動産投資を具体的に始める上で、

『これで収入を得るんだ』

と覚悟を決めた時、

私は必ず、

具体的な目標を決めるべきだと考えています。

理由は本当に単純ですが、

設定する目標によって、

投資スタイルが全く異なる

と思うからです。

 

例えば、私の場合

相続対策の地主案件を考慮すると7億の投資が必要でした。

それを支える売却案件で約5億。10年後の規模拡大のために『運命の物件』で3億。

まずは15億投資。これを数年間に分散させました。

これが、10年後に残債いくらで、次の買場では目標総投資額30億。

といった感じで、

10年スパンで投資額の目標と残債額の計画

を立てています。

 

２．規模拡大について

具体的に、私が勝手に考える『目標』の規模と投資スタイルの特徴を下記に書きます。

 

①コツコツと自己資金の範囲で生活の足しになる規模からスタート

・築古戸建・築古区分を現金等で購入しDIYなど費用の最小化を図りながら無理のないスピードで着実に進める

⇒実践大家コラムニストにお手本が数人います

資産が増え、次の目標は？

 

・自己資金の範囲内で購入できる規模にしぼり、再投資複利効果で増やせる範囲でしか規模拡大はしない

⇒毎日コラムニストにお手本がいます

★そもそも融資に頼らない投資スタイル

当初どれくらいが目標だったのかな？

 

②融資は利用するが、規模拡大よりも無借金にこだわり、その条件内ですすめられる規模拡大しか考えない

・一棟ものでも、サラリー収入・家賃収入を繰り上げ返済にあて、無借金になってから再投資複利効果を活用し、新たな物件を購入する。このサイクル内で、規模を拡大していく。

⇒毎日コラムニストにお手本がいます

★フルローンであろうが、自己資金を投入しようが、このスタイルでの失敗は非常に可能性が低いスタイルだと思います。違いは、完済までの時間が少し伸びるか伸びないかな気がします。

↑あってますか？だれかいませんか？フルローンなのに繰り上げ返済する人？

 

③規模拡大を目標にしているが、そのための基盤を戸建・区分投資で作りそれからあとを考える

・融資は利用するが、期間が短いスタイル

⇒毎日コラムニストにも時々コラムニストにもお手本がいます

★フルローンも活用するが、そもそも利回りが高く一棟フルローンとは比較対象にならないくらいリスクは低い

戸建・区分だけですか？確か戸建だけで60棟とかいませんでしたっけ？どのタイミングで一棟ものにいくのかな？

 

④規模拡大が目標でレバレッジは重要視する。プロパーローンが引けるのが大前提で、不動産賃貸業として専業もしくは兼業100戸以上が目標規模

・自己資金は極力使わないが初期段階では頭金投入

・フルローン・オーバーローンでも物件単体でも将来安全な中期借入で借りる

・これまで地方高利回りで長期借入で取得している

・いつでも買える物件があれば購入したい

⇒毎日コラムニスト・時々コラムニストの中にお手本がいると思います。

いっぱいいると思うんですど？全員破綻します？私はしないと思います。

※破綻が懸念されている人は明らかな債務超過状態で更に規模拡大しようとしたりしますよね？

 

⑤行けるとこまで規模拡大したいと考えている

・自己資金は使わない

・フルローン・オーバーローンでしか投資しない

・いつでも儲かる物件は購入する

・全体のポートフォリオでバランスを測る

・残債利回り（債務償還年数）を確認しながら規模拡大スピードは調整する

⇒私です。近い方が実践コラムニストにも多くいると思っています。

売り切り底値買いする人はフルローンなのかな？オーバーローンなのかな？

 

３．フルローン・オーバーローンとは

何が危険か？

素人の方は、投資の根拠が短絡的すぎる場合があります。

その根拠が、

・フルローンが通るから新築建売を購入

・○○銀行は金利が高いがフルローンが出るから使う

・今、自己資金がないから投資をするにはフルローン・オーバーローンしかない※10年前の私です。

それでも

私が稼げているのは運だけですか？

 

何が根本的に間違っているのか？

・その物件が将来生み出す総収入額を計算していない

・その物件がいつまで収入を安定的に生み出すのか時期予測をしていない

・借入額を借入期間全体で返すつもりで計画性に乏しい

・他法人スキームを活用していて、万が一の逃げ道を用意していない

・インカムゲインに執着しすぎて、利益の先取りを理解していない

などなど、

つまり、

ローンの借り方に問題があるのではなく

将来訪れるリスクの対応策を準備した上でのフルローン・オーバーローンなのか

が重要な気がしています。

 

簡単な例を挙げると、

リーマンショック後の買場で購入する時に、

優良物件にフルローンが通れば儲かるのはほぼ確定的でした。

先日書きました『究極論！売り切り底値買い戦略』が出来るハイレベルな投資家の方は、

底値の時に、『買えるだけ買う』ことが利益の最大化につながると思います。

しかし、

自己資金を使うのでは、購入できる総額に限界があります。

なので、

みんなレバレッジを効かせるんじゃないかと思っています。

最悪のケースでも大丈夫な規模まで『買えるだけ買う』為に融資を活用し、

売り手市場が来れば『利益を確定させる』。

 

ここで重要なのは、

上級者は、

・物件の優劣

・自身が抱えるリスク

・万が一の事態でも大丈夫かどうかの確度

これらを

しっかり把握した上で、

自身のおかれた状況で可能な範囲でレバレッジを最大限活用しているだけだと思います。

 

極端な言い方ですが、

自己資金を入れようが入れまいが、

投下資本の回収ができるかどうかは、

購入する物件と金額で既に決まっている

のだと思います。

 

よく、耳にする話で、

「あんな物件でフルローンを組んで大丈夫なの？」

といいますが、

あんな物件が融資総額の回収が出来る物件でなければOUT

で

あんな物件でも融資総額の回収が出来る物件であればOK

なんじゃないかと思います。

 

４．私の場合、苦労した点・苦労する点

それでも、私くらいの普通の投資家だと

フルローン・オーバーローンでの投資は苦労は必ずすると思います。

 

私は、これまでの総投資額約24億（現在）くらいを

ほぼ全てオーバーローンで借りています。

理由は、上にも書きましたが、

・『運命の物件』や地主案件時には自己資金がなかった

・買場であることは間違いなかったので、利回りが10％以上ばかりだったから

・なんとかする覚悟と自信があったから

・最悪でもなんとかなる計画と信じていたから

・オーバーローンでも何とかなるほどの『競争力』の高い物件ばかりだから

・『満室経営』できる自信があったから

です。

 

もちろん

苦労はあります。以前にも書きましたが、

・10年間、売却なしでも大丈夫な予定だったが、1件は売却せざるを得ないくらいキャッシュレスになってきた。（6年目くらい）

・10年間、特にこれといった贅沢は一切していない（切り詰めてもいないけど）

・借入期間が長い場合、デッドクロスの準備が早い段階になる

・借入期間は15年〜20年くらいが多く、インカムゲインを当てにしていないのでガッツリ儲かっている実感はなかった

・インカムゲインが少ない為、そこでの再投資複利効果は得られないので、７年間くらいは規模拡大はしていない（出来ないし、無理にすると危険と判断）、つまり7年間くらい歯を食いしばって頑張っていた感じ

・『満室経営』がほぼ必須条件みたいなところがあるので、プレッシャーは大きかった

また、

これから予定している苦労があります

・減価償却終了物件のキャッシュレスを他の物件で補てんしなければいけない

・直近で購入した物件は借入期間が長い為、その準備はプラスアルファ必要

※これについては、これからコラムで書くことがあると思います。

 

なによりも、今回の私の川柳になってしまいますが、

月々の返済額は、

・家賃が低下しようが

・デッドクロスを迎えようが

・大規模修繕をやる時期だろうが

・税金の支払い月だろうが

完済するまでは

ほぼ同じ金額が降り注いでくるんですよね。

 

ここで、『リスケ』をするようでは本末転倒だと思っています。

これからの10年のプランと

その後の10年のプランくらい

はきちんと把握しておくべきですから。

 

５．まとめ

私は、フルローンとオーバーローンが秘める、将来直面する歪みについて

その補填作業を『不動産投資』と『不動産賃貸業』のみで補える、

心の準備と具体的なプラン

を持ってフルローンとオーバーローンを活用しています。

でもやっぱり、

その心を支えてくれているものが、

『不動産賃貸業』に向き合っていける自信と覚悟

だと思っています。

自信は根拠がなければ単なる慢心だし、

覚悟を持った人間にしか芽生えないものだと思っています。

 

他の投資よりも何とかなりやすいのが、不動産投資とはよく言われますが、

なぜなら、投資という行為に

運用過程の努力の結果が影響するから。

私も、一区切りの30年のうち半分満たないほどしか過程を終えていません。

 

まだまだ

これからの運用過程の努力次第で結果は激変

すると思っています。

 

この10年、私と一緒に苦労の先食いしませんか？

 

縁のあったみなさんと一緒に楽しみながら頑張ろうと思っています。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございます！