こんにちは、比嘉です。

暖かくなってきましたね。

昨日、Barでミントジュレップというカクテルを飲んだんですが、

「夏が来たな~~」っという気持ちになりました。

ミント系のお酒はアツくなってきたときに

とても清々しい気持ちになれるので、オススメです。

 

さて、今日は客付けの話しですね。

 

何度か書いていますが、私は25歳で賃貸仲介会社に入り、

220人中 トップ営業マン、50店舗中 トップ店長、

7エリア中 トップエリアマネージャーで、

現在も賃貸仲介会社の社長です。

客付けに関してはプロ中のプロだと思っているので。

 

客付け系の記事が好きな方は5月1~3日に書いた

仲介社長が教える『意味ある』仲介屋周り

のシリーズもよかったらご覧になってください。

 

今日は「フリーレント」についての話です。

 

フリーレントを安易につける大家さん

大家さんは募集に困った時にかなりの割合でフリーレント

付けている方が多いように感じます。

 

入居者に『1ヶ月家賃無料なんてお得じゃん!』

思ってもらえるだろう。

早く埋まるなら、1ヶ月無料にしたところで、

悪い話じゃないし、フリーレント付けるか。

 

と思っているのだと思います。

 

もちろん、意味がないわけではありません。

ただ、『コスパ悪い!』っと思っています。

 

「フリーレントは家賃1ヶ月分のコストがかかっている」

という当たり前を「払うわけではない」という性質のため、

感じづらくなってしまっています。

 

例えば家賃5万円の部屋を所有しているとします。

日常生活で5万円というのは大金だと思います。

私なら5万円落としたら、泣くほどショックです!!

ただ、そんな方でも、安易にフリーレントを付けたりします。

 

5万円は大金であり、「フリーレント」は5万円と同じ大金です。

安易な使い方はよくありません。

 

 

入居者から見た「フリーレント」とは?

1000件以上の部屋を決めてきて思うのが

「お客様はフリーレントを望んでいない」

ということです。

 

もちろん、意味がないわけではないですが、

そもそも「フリーレント付き」で探す方はいませんし、

「フリーレント」という言葉すら知らない方も多いです。

 

入居者にとってどれだけフリーレントの存在が小さいかは

ポータルサイトをご覧頂ければわかります。

 

例えば、SUUM●の検索条件でフリーレントを探してみてください。

 

検索条件の画面があまりに長いので、

見づらい画像ですが、検索条件は一番上の賃料から始まり、

駅距離、間取り、建物種別、専有面積・・・・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

っと続き、なんと最後尾にやっと

フリーレント!!!!

 

フリーレントなんてこんなもんなんです!

入居者にとって!

そして、ここにチェック入れる人は0.1%もいないと思います。

 

つまり入居者にとって私たちの大金(家賃1ヶ月分)を払って付ける

フリーレントというのはその程度の存在ってことです。

 

 

最悪な募集条件「礼1、フリーレント1」

 

特に私が「最悪の募集条件だな」っと思うのが、

礼金1ヶ月、フリーレント1ヶ月という募集条件です。

 

もうこれはヒドい。

こんな条件で募集の提案をしてきた管理会社がいたら、

管理会社変えた方が良いです。

こっちから提案したとしても、

「それ最悪ですよ」と教えてくれない

管理会社もまたヒドいと思います。

 

礼金1ヶ月、フリーレント1ヶ月

礼金1ヶ月もらえるけど、フリーレントを1ヶ月付けているから、

実質、礼金はもらえません。

 

つまり、礼金0ヶ月、フリーレントなしと同じです。

 

先ほど、「入居者はフリーレントを望んでいない」と書きましたが、

礼金0を望んでいる入居者は多いです。

 

その証拠に先ほどの検索条件でも

「礼金なし」は賃料のすぐ下に並べられています。

また、私の経験からも

「フリーレント付いてる部屋がいいです」

と言われたことはほとんどありませんが、

「礼金0ヶ月の部屋がいいです」

と言われたことは数えきれないくらいあります。

 

だから、礼金1ヶ月、フリーレント1ヶ月で募集するなら、

礼金0ヶ月、フリーレントなしの方が

間違いなく入居者への訴求力は強いです。

 

 

競争力を高める大金(家賃1ヶ月分)の使い方

 

1位 礼金0ヶ月にする

↑礼金0ヶ月は入居者にとってメリットが大きく、

「礼金0ヶ月」で探す方も、それが部屋探しの決め手になることもあります。

 

同1位 ADを多くつける

↑既にADを付けている場合でも、さらにAD200%、AD300%

など上乗せすると、仲介業者は優先的に紹介してくれます。

 

上記2つがダントツの1位です。

大きく引き離されてですが、次は入居者へのプレゼントです。

 

「新品の冷蔵庫、洗濯機、電子レンジをプレゼント」とか、

「新生活準備金!5万円(商品券)をプレゼント」とかですね。

 

割引(フリーレント)よりプレゼントの方が効果的なのは

通販番組などからもよくわかると思います。

 

「今なら〇〇〇もついてきます」ってやるなら

「その分、安くしろよ」って思いますが、

マーケティングのプロ中のプロである通販会社は

割引(フリーレント)よりプレゼントの方が効果的

といことをわかっているんです。

 

 

フリーレントが有効な場合

 

上記は地域性によるので、その地域に最も合った打ち出し方をしてください。

ただ、少なくとも大金(家賃1ヶ月分)を安易に使うようなことはしないように。

 

また、フリーレントが有効なのは

初期費用0円キャンペーン!もしくは、

〇〇市で最も初期費用が安い部屋!

などの打ち出し方をする場合は付けてもいいと思います。

 

ただし、入居者の質が落ちる可能性が高いので、

売却物件ならまだしも、保有物件ではあまりオススメしません。

 

今日もありがとうございました。

 

今、フリーレントで募集している方は

今すぐ管理会社に条件変更の電話をしましょう。

フリーレントなしにして・・・

⇒礼金減らす or AD増やす or プレゼント付ける