いつもコラムをお読み頂きありがとうございます!

 

昨日のコラムで戸建物件は価格交渉がしやすいという記事を書いたのですが

「そんなに指値ばかりしていたら業者さんに嫌われませんか?」

とコメントを頂きました

 

「はい。むやみに指値ばかりしているような人は嫌われます」

なので私はむやみやたらに指値を入れるような事はしません

ケースバイケースで指値を入れるようにしてます

 

300~400万の戸建物件に対して

指値も数十万のソフト指値の時もあれば

100万位の鬼指の場合もあります

 

ではどのようにその状況を判断しているのかというと

それはまず内見をしなければ分かりません

物件資料だけでは判断できないんですよね

 

こればっかりは実際に現地に行って仲介担当者に話聞かなきゃわかりません

まず人気物件は競争が激しいのでこのような物件に指値は通りません

当然ですよね

 

なので私たちが狙うのは一見汚かったり、残置物が多かったり

雨漏りがあるみたいな物件です

そのような物件は実需は買いません

このような物件を実需が買わないのはわかりますよね?

 

実需の人というのは我々不動産投資家のように

リフォームコストが見積もれないからなんですね

また一見汚い物件を普通の人は買いたくないですよね

 

例えば

お店で埃まみれの汚い商品とバッチリ綺麗にラッピングしてある商品が

同じ価格で売りに出されていたら誰だって綺麗な方を買います

 

でも私たちは

「一見汚いけどリフォーム費用おおよそいくらで綺麗に直せそうだな」

みたいな感じでリフォーム後の綺麗になった物件のビジョンが見えるんですよね

なので私は一見汚い物件というのが大好物です

 

そして次に大事なのが売主さんの売却理由です

売主さんが売り急いでいて早く物件処分したいという時は指値のチャンスです

こういった売却理由は仲介さんに直で聞かなければ分かりません

ご存知の方も多いと思いますが相続が売却理由の場合なんかは安くなりやすいです

 

この時に元付けではない仲介に話を聞いても売却理由知らない事があるので

内見の申し込みは必ず元付けの業者さんに行ってくださいね

 

元付け業者さんというのは売主さんから直で物件を預かっている業者さんです

「どのように元付け業者さんと判断したらいいですか?」

と聞かれる事がありますが基本ネットの業者情報の所に専任媒介、専属専任媒介、一般媒介は元付けです

それ以外の仲介とだけ書いてある業者さんは元付けではありません

あとは不動産ジャ〇ンというサイトに載っている業者さんは全て元付けです

 

そして私の場合は内見の場で価格交渉が可能かどうか業者さんに聞きます

この時にあからさまに嫌な顔をされたり

価格交渉出来ないと言われれば

そのまま私の場合は一切食い下がる事もしません

それが希望額でなければ次行きます

 

逆に業者さんによっては

「とりあえず価格を出してみて下さい。売主さんに持っていきます」

といってくれる業者さんもいます

そのような場合は大幅な指値を入れたりもします

私はただ上記の事を繰り返しているだけなんですよね

 

このように状況判断してから指値を入れていれば

業者さんに嫌われる事もありません

あともう一つ指値をする際のポイントがあるのですが

それは次回お話ししますね

 

最後までお読み頂きありがとうございました(^^)