皆様順調に融資を受けられているでしょうか。

またキャッシュフローや利益に代表される経営状況はいかがでしょうか。

 

1.     今日は、金利についての報告です。

セレブに生まれなかった、私ども一般人にとって

(サラリーマン大家に限らず)

銀行さんとの付き合いは最重要事項のひとつではないでしょうか。

銀行からの信頼性(評価)は金利に現れます。

 

今回は金利交渉や新規融資に使った資料を公開しながら

私の銀行さんとの付き合い方を報告します。

 

キャッシュフローと利益を向上させ

売却時のキャッシュフローを増やす方法は何でしょう?

 

営業時のキャッシュフローと利益

一般的にインカムゲイン(income gain)とは、

資産運用に際して、資産を保有することで

安定的・継続的に受け取ることのできる現金収入ですね。

金利をはじめとする経費削減や入居率もしくは家賃アップを図る方法がありますね。

金利を下げられれば当然に且つ継続的に経費削減できます。

 

売却時の手残りを増すには?キャピタルゲイン(capital gain)向上

高く売却できるよう入居率や家賃を上げて利回りアップを狙うのですが

結構大変ですね。もちろん否定する方法では無いですが。

金利を下げられれば一般的な元利均等払いの場合、元金の減少速度が上がります。

元金が減った結果、手残りが増えますね。

 

つまり、金利を下げられれば、

インカムゲインもキャピタルゲインも2重に向上できる。

しかもほぼ恒久的に効果を発揮する方法と思います。

 

更にもう一つの利点は

金利には硬直性がありますので

一度下げられれば次の更新時も、低い水準が適用されます。

実際の金利経過 0.1%ほど上に出ている緑色の点は団信付きのためです。

 

 

 

更には別物件の購入時も直前の金利水準が基準または参考となるので

3重の効果ですね。

 

2.     どうやって金利を下げていただいているか

ただし金利下げは大家にとっての家賃下げと同じで

とても痛いものですね。

 

お互いのメリットが見られないと簡単には下がらないでしょう。

1)安定してリスクの少ない経営状況であること

2)十分な純資産

この2点があれば安全な貸出先として認められるでしょう

特に安全性に有効な金融資産を持つことを常に伝えるようにしています。

定期決算報告はこちらから速やかに行うことは当然として

決算でわかりにくいレントロール等の詳細な経営報告書を2種類出しています

写真は部分的で申し訳ありませんが実際に提出した資料です。

新規融資にもそのまま使っていただいています。

 

 

 

他にも担当者から依頼あるいは紹介にはなるべく対応するなど

担当者のノルマにも配慮し少ない金額であってもなるべくお付き合いしています。

例えば店舗やエリアのイベント定期預金や投資信託の募集には少額でも協力してます。

 

 

融資がかなり厳しくなっていますが、

こういう時ほど、しっかりと賃貸運営で利益を出して、

金利を下げたいものですね。

なお、TIBOR連動なら更に下げられますが毎月金利が変わるので私は使っていません。