<はじめに>

 初めまして、ボンビー改めミニ隠居です。実は2年位前までボンビーのニックネームでコラム投稿していました。そして、昨年末にサラリーマンをリタイヤし、専業大家になりました。

 これを期に、ニックネームを変え、かつ、コラムを再開することにしました。再開初回たる今回は、リタイヤに必要な家賃についてコラムします。

<1千万円台で>

 いきなり結論ですが、私は年間の満室時の家賃収入1千万円台で、リタイヤしました。不動産投資を知らない人なら、

「家賃で1千万台?ふーんイイネ、自慢・・・?」

と思うかもしれません。しかし、アパート投資を知る人にとっては、

「たった1千くらいでリタイヤって・・・コイツ生活できんのかよ?」

と、思う人こそ多いでしょう。

 まず不動産投資をあまり知らない人向けに、少しでも知っている人にとって、判りきった話をします。家賃収入1千万円が、なぜ少ないかです。

<大部分の不動産投資の場合>

 大部分の不動産投資は、物件を銀行融資を受けて購入します。そして家賃収入の中から銀行返済を行い、管理費、修繕費、税金(所得税、法人税なども含む)その他の諸経費を払います。また空室があると、当然に家賃収入は減額となります。(全て、判りきった事ですねえ。)

 満室時の家賃収入額に対する銀行への返済額の割合(つまり、返済額÷満室時の家賃収入額×100%)を返済比率といい、投資スタートから数年間は、40~60%位が平均的なところでしょう。その他の諸経費は、(ケース-バイ-ケースですが・・・)家賃収入の15~25%位は、発生します。空室率は日本の平均で20%くらいですが、実際に私の投資している都市では、空室率20%以上の大家さんは、ザラです。空室率5~20%と考えましょう。

 これらをすべて考慮すると、満室時の家賃収入額のうち手元に残る金額は、0~40%に減ってしまいます。(この金額を、手残り、可処分所得またはキャシュフローとか言います。これも判りきった事ですね。)

 これだと満室時の家賃収入1千万円の場合、手残りは0~400万円となり、リタイヤのレベルではありません。リタイヤするためには、3千万円以上の家賃収入で、年間1200万程度のキャシュフローは必要ですね。でないと、空室や経費が増加した年は、生活費が出なくなります。

 さて、ここまでが前フリで、ここから本題である、私の場合のリタイヤに必要な家賃の金額をお話します。私の投資は、少しだけ特殊です。

<無借金(現金主義)投資の場合>

 私の場合は、返済比率0%(つまり無借金)なのです。空室率は10%程度です。これなら、満室時の家賃収入の70%超が手残りになり、満室時の家賃収入1千万円台で、十分にリタイヤ可能です。空室率が倍以上に悪化しても、生活できるキャシュが残ります。

 勘違いしないでいただきたいのですが、私は、普通のサラリーマンであり、実家が資産家でもありません。それならどうやって、満室時の家賃収入1千万円台になる物件を、無借金で手に入れたのでしょう?

<こうして始めました>

 まず私は、生活において節約を徹底し3千万円位、貯めました。20年を超えるハンパない節約生活の蓄積です。なお当初は、投資目的の貯金ではありませんでした。妻にも苦労かけましたが、その後、不動産投資をスタートした時、かけがえのない元手になりました。このおかげで、無借金での不動産投資という、極めてリスクのない選択肢を選ぶことができました。

 次に私は、地方の安くて収益率が大きい築古物件を探し、買っていきました。収益率が大きいため毎年残るキャシュも大きくなります。これを使って、さらに築古物件を買っていき、5年経過すると、買った物件の総額が6千万位になりました。元手の2倍位です。この段階で、リタイヤ後に見込める退職金をも物件購入に充てると計算すれば生活できる見込みが立ったため、リタイヤを決断しました。

 サラリーマンが、1千万円台のキャシュを実現する方法は、他に幾らもあります。が、無借金で実現する方法は、地方の築古物件しかないと思っています。

<終わりに>

 次回は、この地方の築古物件についてコラムします。また、私がリタイヤを決断した本音の理由や、不動産投資をスタートした理由も、次回以降のコラムで、おいおい書いていきたいと思います。

<蛇足ですが>

 今は、かぼちゃの馬車騒動もあり、極端に銀行融資が絞られてきました。銀行融資に頼らず、安い地方の築古物件を現金購入するスキームは、注目すべきではないでしょうか?定年退職者の退職金運用にもピッタリだと、私は思います。ただし当然にリスクもあり、自己責任の覚悟があればですが・・・。