おはようございます。地主の婿養子大家です。

 

今日のテーマは、『大家論不動産投資は単体で賃貸経営は全体で見る!』です。

時々、コラム内で見かける水掛論

不動産投資家と不動産賃貸業者の違い

今日はそんな二つのファクターを一旦

大家

で一纏めに考えてみます。

構成は、

1.賃貸事業者であっても不動産投資は物件を単体で見る

2.不動産投資家であっても賃貸経営を営む

3.大家は不動産投資家であり不動産賃貸業者

4.大家は不動産投資を単体で賃貸経営を全体で見る

5.私は大家でありたい

以上で書いてみます。

 

1.賃貸事業者であっても不動産投資は物件を単体で見る

これは、一見当たりまえのことですよね。

ただ、

過去のコラムを読んでいても、

・こんな物件で失敗した

・早めに損切りが出来た

・新築利回り5%を2棟購入

・○億の物件購入サブリースで毎月手残りが少々

色々な失敗事例や不安報告があったと思います。

 

そして、

これらの事例の特徴は

・規模拡大への盲進

・高所得者の給与補てん力

・減価償却対策や節税対策

・フルローン・オーバーローンが前提の投資活動

・「買い場」「売り場」等周りの声に惑わされ

・買えないことでの機会損失からの焦燥感

これらのような心理状態からのような気がします。

 

すると、

目的と手段がごちゃごちゃになってしまい

とりあえず

物件購入することを先決にしてしまうリスクがあります

なので、どんな状況に於かれても不動産投資(不動産を購入)するのであれば

絶対に

不動産投資は物件を単体で見る

ことを忘れてはいけないと思います。

・その物件を購入するといくら利益が見込めるのか

・その物件で利益を上げることで、次に何が計画出来るのか

・その物件で小さな失敗をした時はどうするのか

・その物件の潜在リスクをきちんと把握しているのか

・その時点や将来、社会情勢が物件に与えるリスクは何か

これらを、きちんと把握して、

最悪でも利益が出る物件を購入する

ことが、失敗しないことにおいて重要だと思います。

※例えば、私は相続対策時、土地⇒新築案件を

・きちんとゼネコンを選び

・工事費も精査し

・将来の差別化も考えて

・新築物件のまやかしの10年にやるべきことを計画し

最悪のケースでも利益になる投資をしました

他方で、同じような境遇の地主でも

・ゼネコンの言いなりのまま

・良く考えず

・土地から新築で利回り9%しかなく

・しかも管理費は5%払って

・募集活動もゆったりと

のんびりしている方もいました。

これは、

単体で見れば土地⇒新築に関わらず、将来売却したときに初めて利益が確定するだろう投資と言えます。でも、もし20年後に不動産大暴落が起きたら、土地を売却して終わりなんて悲観的なシナリオがゼロとは言えません。

 

単純に言うと、

「~たら」「~れば」では危険だと思います。

・相場が上がったら儲かる⇒相場が下がっても儲かる

・満室で経営出来れば何とかなる⇒満室に出来なくても大丈夫

常に、計画段階では、

・最悪のシナリオでも儲かる

・最悪のシナリオでも損をしない

くらいの投資であることが大切だと思います。

 

2.不動産投資家であっても賃貸経営を営む

しかし、

物件購入段階で、どれだけ慎重に

単体で儲かる物件

を購入したとしても、

人間なので、

・計画ミス

・予測外の事故

・社会情勢の激変

・運営力の影響

などで、苦戦することも十分あります。

それでも、購入時にきっちり

不動産投資を物件単体で見ることが出来ていれば

大失敗破綻につながることはそうそう多くないと考えます。

 

しかし、

不動産賃貸経営を物件単体で見た時に、

建物は経年劣化していくものなので

基本的には、

物件単体での経営内容は少しづつほぼ必ず悪化していくもの

だと思います。

そして、

不動産賃貸事業を営む中では下記のように

・物件単体の時間軸を購入時から最後までを全体として捉えて

時期によって、他の収入からの補填が可能であり

・赤字物件も借金が無くなれば黒字になったり

・減価償却期間は余裕があったり

・減価償却後は苦労したり

・返済期間が短ければ最初に苦労したり

・返済期間が長ければ後々苦労したり

自分の持つポートフォリオを全体で捉えることが重要になります。

その安心材料の一つが、

人によっては

・本業収入だったり

・副業収入だったり

・無借金物件だったり

するわけですね。

そうやって、賃貸経営をする中で、

全体のバランスきちんと把握して運営する

ことで、たとえ物件単体が苦しい時期を迎えても、乗り切って成功へ近づくことが可能だと思っています。

 

そもそも、

私は不動産投資家なのか不動産賃貸事業者なのかは

そんなに重要なことではなくて

一人の人間が不動産投資と不動産賃貸業を通して

大家として

・経済的自由を手に入れたり

・社畜からの脱却に成功したり

・心が豊かになったり

・自己実現が出来たり

・社会への貢献を実感できたり

・生涯の仲間が出来たり

・新たな自分を発見できたり

・家族が幸せになったり

することが大切なのではないかと思うわけです。

 

3.大家は不動産投資家であり不動産賃貸業者

不動産賃貸業を行っていても、そこにやりがいみたいなものを一切感じない人は、『大家』とは言わないのかも知れません。

逆に、

やっていることは、売買メインの投資活動だけのように見えても、時に不動産賃貸業にやりがいを感じている人は『大家』なのかもしれません。

また、

テナントビルしか経営していなければ、大家ではないのかも知れませんが、店子さんのビジネスや経営、生活に影響を与えている点では、大家なのかも知れません。

そんな大家ですが、

物件の購入時点では、不動産投資家として物件を単体で見て

最悪でも利益が出る物件を購入

しなければ自分が破綻してしまうかも知れません。

そして、大家業を営んでいると、

不動産の特性から、物件単体ではなく全体で見なければ健全な経営が出来なくなる可能性もあります。

なので、

賃貸経営は全体で見る必要があると思います。

 

5.私は大家でありたい

いつかのコラムでも書きましたが、私は優れた投資家ではなくどちらかというと

購入後の経営努力を非常に大切にしている長期保有型を目標にした不動産賃貸業者に近いのかなと思います。

でも、

心のどこかに、大家業という言葉が好きな一面があり、大家という言葉にあたたかみを感じてしまいます。

なんか、精神論みたいな話ですが、

優れた投資家の方でも、『大家』の一面を感じる人にしか、私は魅力を感じていない気がします。

逆に、

たいした投資家でなくても初心者でも『大家』を感じる人に親近感を覚えます。

そのあたりが、以前、私のコメント欄である方がおっしゃっていた

『私のコメント欄にはさまざまな種類の人が一同に会している。』

理由なのかもしれません。

私は、

この場所に「大家の勉強会」的な意義を求めてきたのかも知れないと思う今日この頃でした!

 

今日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。