こんにちは、新築 高利回り大家の比嘉です。

さて、昨日は1棟目について書きました。

新築1棟目から利回り10.3%できた理由

我ながらいいコラムだと思いましたが、

ご覧いただけましたか?

 

1棟目は私の中でもダントツで大変だったので、これから

「新築投資を始めよう」

としている投資家にはとても参考になります。

 

一言で言うと、

「激安で土地を仕入れれば、

 新築投資は8割成功!」

っということですね。

 

ということで、今日は事例2棟目について書いていきます。

 

業者が仕入れミスした土地

2棟目の土地は1棟目と同じように

私道のドン付きで、敷地延長のように人気のない土地です。

こういった土地は周辺坪単価と比べ、

20~30%安く取引されることが多いです。

 

周辺坪単価で言うと、坪23~25万円くらいが多いようですが、

ここは坪17万円、650万円で販売されておりました。

 

それでも長らく売れ残っていたようで、

おそらく業者としても、損切or採算トントン覚悟で、

450万円に値引きされたタイミングで、

私がすぐに買付を入れました。

 

「ここからはもう安くできない」と言われましたが、

「現金で買うからもう410万円にしてくれ!」

といって、その価格で仕入れることができました。

 

ここもやはり坪単価で考えれば、周辺の半分以下です。

前回のコラムで書いたようにここで

土地8 : 建物2

なわけですから、土地を安く仕入れた時点で、かなり勝率が高いです。

 

 

1棟目より競争力があり、安く建てれた!

建物に関しては1棟目は前回のコラムでも書いた通り、

数多くの失敗をしました。

まぁ知識不足だから仕方がありません。

 

今回は1棟目と似たような土地だったこともあり、

全く同じ広さの建物を建てることにしました。

 

ただ、間取りの配置等に拘り、

0.7帖/戸ほど部屋を広くしました。

その他、窓を大きくしたり、洗面台をグレードUP、

扉も一枚多くするなど建物の競争力も高めました

 

同じ失敗を繰り返さぬよう、クローゼットを最初から付けたり、

内装業者でまともな会社を見つけたり、

ほぼ同じ建物だから若干、割引してもらったり、

その他、細かいコストダウンアイデアを駆使しました。

 

その結果、部屋の競争力をUPさせながら、

28万円/戸のコストダウンに成功しました!

 

さらに、地盤改良がなかったこと、

水道引込の距離が短かったことなどもあり、

土地以外のコストは1棟目と比べ、300万円近い

コストダウンとなりました!

 

まぁ1棟目が変なミスで無駄に高かったので、仕方がありません。

それを血肉と変え、2棟目は安く済ませられました。

 

 

利回りをさらにUPさせたガレージ

今回のエリアを調査している間にふと気が付いたことがありました。

それは、

「この街、人口の割にバイク屋多くないか?」

ということ。

 

バイクガレージもいくつか散見していたので、問合せしたところ、

バイクガレージの使用率が高いことに気が付きました。

 

そこで、駐車スペースが1台分ありましたが、

駐車場1台 < バイクガレージ3台

のほうが収益性が高いのではないかと予想しました。

 

そこまで大きな投資額ではなかったので、テストすることにしました。

 

結果は上々で3台のガレージのうち、

2台を使用してもらうことができました。

ガレージは20万円ちょいで設置し、

7000円で貸すことができるので、

2/3であっても非常に利回りが高いです。

 

それによって、利回り0.5%ほど向上しました。

 

また、現時点では検証結果は出せませんが、

ガレージ使用者は『長期の入居者』になる可能性が高いと思います。

 

エリアにもよるかもしれませんが、

「ちょっとした空きスペースをガレージにする」

というのは有効な手札になる可能性があります。

 

 

予定の利回りより1%ダウン!家賃設定ミス

ちなみに、コラムでは「うまくいったぜ!」という話しが多いので、

私の能力の低さを表す、ミスの話しもオマケで。

 

2棟目の立地に選定したのは駅からは遠いですが、

ショッピングセンターに徒歩9分で、

近くに大型サービス店舗、大きな病院、

ちょっと離れに工場地帯があるエリアです。

 

事前の私の予想では利回り12.5~12.7%(ガレージ含む)と

かなりの高利回りになると思ったので、

立地は良いとは思いませんでしたが、

その利回りなら、何とか勝負できると考えました。

 

ただ、周辺にうちと似たような単身用アパートが少なかったので、

家賃設定に難しさを感じていました。

私自身、5.1~5.2万円/戸と予想しましたが、

この予想精度に自信がありませんでした。

 

私は適正家賃を最も正確に知っているのは

賃貸仲介屋ではなく、市場(お客様)だと思っています。

(賃貸仲介屋の家賃予測は精度低いです)

 

そこで、市場に適正価格を聞くために

完成3ヶ月前から仲介会社をしっかり周り、

「新築完成しますよ!」

という広報活動に力を注ぎました。

 

 

「完成1週間前までに1件も申込が入らなかったら、

その時の反応を踏まえて、家賃を再設定する」

と決め、完成前の申込は「〇〇プレゼント!」などの

キャンペーンもつくり、市場に適正価格を問いました。

 

 

結果、反応は薄く、完成前の申込はありませんでした。

SUUMO・ホームズなどの物件閲覧PVも確認させてもらい、

ネット上でもあまり閲覧されていないことから、完成1週間前に

思い切って5,000円/戸ダウンの4.5~4.6万円/戸に値下げしました。

 

結果、ここが適正家賃だったようで、

完成後、2ヶ月で満室にすることはできました。

ただ、予想利回りから1%以上ダウンの11.4%となりました。

もし、ガレージがなければ、10.9%です。

立地・土地の形状を考えると、

『抜群に良い物件』とは言い難いです。

1~6棟ある新築の中で、1番の駄作かもしれません。

 

これは私の見込みの甘さ以外の何物でもないと感じました。

 

「楽待コラム書いています」っというと『すごい投資家』

私のことを勘違いされる方が多いんですが、幾度も伝えている通り、

私は凡夫も凡夫でして、こんなミスはよくやります。

 

今日もありがとうございました。

明日はたぶん、

新築3棟目で利回り13.1%できた理由

を書こうと思います。

 

5月も残りわずか。

今日もありがとうございました。