こんにちは、新築 高利回り大家の比嘉です。

今日は3棟目のことについて書こうかと思いましたが、

気分が変わったので、『立地選定』について書こうかと思います。

 

3棟目に関しては今月中には書くと思います。

 

一般常識と事実とのギャップ

多くの方が一般常識でものを見がちであるため、

その例外を見つけ、ギャップを突くタイプの

投資家だと自分のことを思っています。

 

例えば、

「駅から近い = 良い立地

 駅から遠い = 悪い立地」

「需要が高いエリア = 良い立地

 需要が低いエリア = 悪い立地」

「整形地 = 資産性が高い

 変形地 = 資産性が低い」

etc・・・・

 

上げだしたらキリがないですが、

こういった考え方を持っている方は非常に多いです。

 

だから、下記の言葉はよく聞きます。

「駅から遠いのは投資エリアにしない」

「需要が低いから、新築は有り得ない」

「変形地は買わないようにしている」

 

上記は概ね、正解ではあるんですが、

実は例外も数多く、そこを突くよう心がけます。

 

「駅から遠くても、入居率が高いエリアはないだろうか?」

「需要が低くても、それ以上に供給が少ないエリアはないだろうか?」

「変形地で資産性が低くても、

その資産性と比べても、なお安い土地はないだろうか?」

 

「一般常識」と「現実」とのギャップ

を見つけることができれば、利益に繋がると考えているからです。

 

株式投資で、

「将来性が非常に高いのに、そこまで認知されていない企業」

「不祥事で、現実的な実力以上に株価が低迷している企業」

に投資をするのと同様ですね。

 

 

リスク以上のリターンなら、BET

一番、危険なのは逆パターンで

「〇〇エリアは需要が高いから平気だ」

と利回りの低い物件を買って、

実際は供給過剰だったというケースです。

 

以前もコラムで書きましたが、

神奈川でいうと横浜市の『上大岡駅』はブランドもあり、

栄えているし、アクセスも良好の

『一般的には好立地』とされるエリアです。

事実、需要はかなり高いエリアだと思います。

 

ただ、現実には明らかな供給過剰でいまだに

去年や、今年の頭に完成した新築が

駅徒歩圏内であろうと、空室が複数、あるアパートが散見されます。

 

 

逆に茅ヶ崎市は人口減少も嘆かれているし、

さらにその駅から遠い物件なんて、需要がないと思われています。

 

ただ、場所によってですが、駅から遠くても、

入居率が高い(低くはない)エリアがあることも事実です。

 

例えば下記の2つの物件があったとします。

「上大岡駅 徒歩10分、 利回り7%の新築」

「茅ヶ崎駅 徒歩45分、 利回り10%の新築」

 

 

実際の入居率や供給量などを検証すると、

「上大岡駅 徒歩10分、 利回り7%の新築」 

「ミドルリスク、ローリターン」であり、

「茅ヶ崎駅 徒歩45分、 利回り10%の新築」も場所によっては

「ミドルリスク、ハイリターン」の場所があります。

 

ただ、一般的には

「上大岡駅 徒歩10分、 利回り7%の新築」

「ローリスク、ローリターン」と考えられ、

「茅ヶ崎駅 徒歩45分、 利回り10%の新築」だったら、

「ハイリスク、ハイリターン」と考えがちです。

 

その常識と現実とのギャップが利益になります。

 

まとめ

最も危険なのは

「世間一般的には人気エリアなのに、

 実際は供給過剰で空室が目立つエリア」

であり、最悪な投資エリアです。

 

逆にうまみがあるのは

「世間一般的には不人気エリアなのに、

 実際は供給不足で入居率が高いエリア」

であり、投資対象とするべきエリアです。

 

もちろん、「ローリスク、ローリターン」といった

投資も資本力がある方にはオススメです。

 

私は手持ちの現金(余剰資金)に関しては年利5~6%の

「ローリスク、ローリターン」で運用しております。

(不動産投資以外の投資)

 

不動産投資では私はまだまだ稼ぎたいので、

「ミドルリスク、ハイリターン」

を狙っていこうと思っております。

 

ちなみに、客付け力に自信があるからこそ、

「リスクを取れる」という事情もありますが。。。

 

 

人の行く裏道に道あり花の山

一般常識に頭を洗脳されないようにして、

自分で『現実』を見つめ、そのギャップを見つけましょう。

ありがとうございました!