皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

本日は、「ロードサイド店の価値と価格について考えてみた」というテーマで、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

バリューエンジニアリングという考え方

 

メーカーに勤められている方は、

V=F/C

という式をご存知かと思います。

 

これは、製造業におけるコストダウンのためのバリューエンジニアリングの考え方であって、

価値(Value:V)というのは、

機能(Function:F)を価格(Cost:C)で割ったもの

という考え方です。

 

基本的には、建築物についてもこの考え方は同じだと思います。

 

ロードサイド店の価値と価格について考えてみた

 

さて、先日私は、自分の出身地近くの地方の郊外を車で走っていると、2~3ヵ月前に閉店したロードサイドの携帯電話店跡に、有名とんかつ屋さんのチェーン店が入っていることに気がつきました。

 

加えて、そこから15分程度走ったところのコンビニに至っては、閉店後も数年、空家のままの状態です。

 

最近のロードサイド店の特徴的な変化といえば、

ガソリンスタンドがどんどん閉鎖(統計的にも激減しているようですね・・・)

跡地が飲食店かアパート、コンビニなどに変化

コンビニが閉鎖され、フランチャイズ店等への業態変化

携帯電話店が閉鎖され、飲食店などへの業態変化

飲食店について、建物はそのままで変幻自在にフードカテゴリーの変更

などが挙げられるかと思います。

 

前述の式を収益物件に置き換えると、

Vは収益力

Fは土地建物の機能

Cは物件価格

と言えるのではないか、と私としては考えます。

 

ロードサイド店などの収益物件の売り情報をときどき不動産のポータルサイトなどで見かることがありますが、家賃設定を見て私としては、

よくもまぁ、こんなエリアで商売して、

毎月70万~80万円の家賃が払えるのか?!

と、びっくりすることがあります

 

結局のところは、短期でつぶれている店も多く、

瞬間風速だけの価値で物件価格を決め、

売り出している物件が世の中には多い

ように私としては強く感じます。

 

私としては、そんな物件広告を見ると、

瞬間最大風速で販売し、

風が止まりると「掴んだ者の負け」みたいな売り方で、

本当にこれで良いのかな?

という気がするのが、正直なところです。

 

確かに、プロ同士の売買が主体であれば、自らしっかり見極めた価値を前提に考えられていると思います。

 

しかしながら、サラリーマンのようなロードサイド店に関するリテラシーのない方・薄い方でも、今の時代は、ロードサイド店への投資に参入されたりしています。このようなロードサイドの賃貸物件売買の世界では、そのような方にとっては、退去しても高い価値がある物件も、一瞬だけ高い価値がある物件も、どちらも同じ価値があるように見えてしまうのではないでしょうか。

 

やはり、一度店舗が退去すると二束三文のような不動産価値になってしまう・・・そんな物件であるか否かを、きっちりと事前に見極めるスキルは、当然のことながら必須であると強く感じます。

 

(ロードサイド店の賃貸経営においては、より高度な賃貸経営スキル・ビジネススキルが求められそうですね。)

 

そう考えると、やはり、ロードサイド店への投資というものは、リスク・ハードルが非常に高く、私としては、このように「ゼロか?百か?」とはなりにくい、居住用賃貸の方が安心なのではないか?と感じている次第です。

 

以上、本日は、「ロードサイド店の価値と価格について考えてみた」というテーマで、私なりの考えを綴らせていただきました。本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!