皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

本日は「新築分譲マンションの価格動向から思うこと」というテーマで、私なりの考えを綴らせていただきます。

 

新築分譲マンションの価格動向

 

首都圏の新築マンションの値上がりはよく話題に挙がっております。今年の1月には某研究所が、2017年に首都圏において販売された新築マンションの平均価格がバブル期以来となる高い水準となったと発表しました。その平均価格はなんと、5908万円ということです。(私の出身地である関西に比べて、東京周辺はホンマに高いですね・・・)

 

確かに、通勤に便利な駅から徒歩3分以内なら、築10年程度のマンションでも新築時より物件価格が10%値上がりした、などのような話も頻繁に耳にします。また、それよりも少し遠いところの築10年程度のマンションでは、購入当初よりも値下がりしたとしても、ほんの数パーセントレベル程度ということで、

新築マンションを買って10年住んで、

新築時相当の高い値段で売れるなら、

住居費用は金利のみ!

という

まさに買わなきゃ損!

という計算になるわけです。

 

一方で、賃貸で20万円近い家賃を支払いながら、駅近賃貸マンションに住んでおられる方も私の周りには実際に存在します。

 

居住用住宅ローンの実態としては、現在、変動金利で条件によっては0.5%を切り、固定金利でも条件によっては10年固定型で1.0%をかなり下回る金利でローンを組むことができます

 

それらを前提に35年ローンを組んだ場合、上述の知人における家賃並みの返済に多少のボーナス返済を付加すれば

6000万円から8000万円ぐらいのローンが可能

になります。

 

確かに10年後に、資産価値同等以上であれば買うという選択肢もありかと考えるのは当然といえば当然ですが、以下の2つの理由から購入の判断は正しいのか、私としては少し疑問なのです。

 

疑問に思う理由

 

【疑問に思う理由】

①なぜ高い物件を買える人が増えたのか?

→10年前の10年を超える固定ローンの金利は3.5%程度であり、月の返済額を固定して可能な借入額を逆算すれば、

10年前の4000万円と

現在の6000万円とが近い値

になります。

 

つまりこれは、売り手からみれば、

10年前にお客様に勧めた物件の価格に対して1.5倍近い価格の物件を

今現在お客様に勧めても、

仮に同じ購買力ならおかしくない

と言うことです。

 

そのため、金利が高かった10年前に比べて、金利が格段に低い今であれば、10年前よりも高い価格の物件が購入可能な(より正しくは、高い価格の物件が購入可能だと、不動産業者が煽ってくる?)わけです。

 

②将来に金利が上がった場合にどうなるか?

→当たり前ですが、今後金利が上がり、仮に10年前の金利と同じになれば、当然

売り手側は10年前の売れ筋価格帯(今よりも安い価格帯)の新築を提供し、

買い手側も10年前並みの価格帯(今よりも安い価格帯)の物件しか買えなくなる

わけです。

 

これは当然中古物件においても同様で、

金利が上昇すると物件価格は値下がりする

という構図になるわけです。

 

そうなると、大変なのは変動金利の低金利で返済計画を立てて購入された方であって、

金利の上昇に伴い返済額が増加し、返済に行き詰まる一方、

中古物件が値下がってしまったが故に、

仮に手放したくなったとしても、

なかなか手放せない状況になり得る

という見方もできるのではないでしょうか。

 

私は、以上の2つの理由から、不動産投資家としての目線では、現在の環境下での高い価格の新築分譲マンション購入の判断は正しいのか疑問に思うわけであり、これはまさに、かつてバブル時代に起きたことの繰り返しなのではないか?と少し考えてしまいます。(ただ、収益物件ではない居住用マンションの場合には、確かに価格には変えられない価値があり、たとえ高くても幸福度が得られる、という考え方の返済能力のある方に対しては、当然それを否定するつもりはありません。

 

結局のところ、

政治的な思惑で強引な景気対策・ゼロ金利政策に

踊らされないことが重要であって、

これはまさに賃貸収益物件の購入でも

同じことがいえるのではないか

と私としては強く感じます。

 

私が何度もコラムで述べております通り、これから不動産投資を始められる皆さまにおかれましては、是非とも、今の低金利の状況が未来永劫続くとは決して思わず、将来的な金利上昇をしっかりと念頭におきつつ、不動産投資に取り組んでほしいと思います。

 

以上、本日は「新築分譲マンションの価格動向から思うこと」というテーマで、私なりの考えを綴らせていただきました。本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!