おは養分

億りびと大家と申します。

今回が初の投稿になるのですが、まずは自己紹介をさせていただきます。

自己紹介

平成元年生まれ、広島県出身(育ちは関東です)

大家業・株・暗号通貨投資家であり資産コンサルタントとしても活動しています。

兎にも角にも拝金主義者す。

 

座右の銘は「世の中は金がすべて。」

好きな言葉は「この世のすべての不利益は当人の能力不足によるもの。」

 

略歴

私は今でこそ経済的な自由を手に入れ幸せを噛み締めて生きておりますが、昔は悲惨なものでした。

 

不動産投資をはじめるまでの生活

スーツを着る仕事がしたいとの安易な考えから不動産屋業界で働く事を決め、

18歳でマンションの販売会社に就職しました。

 

ザ・ブラック企業にて訪問販売にてマンションを売り、19歳で転職。

 

売買仲介・用地仕入れ・賃貸仲介・賃貸管理・相続案件・任意売却等、様々な業務を経験しました。

 

20歳の時ロバートキヨサキ氏の「金持ち父さん、貧乏父さん」を読み投資をする事を決意します。

しかし、まだ若くて正常な判断が出来なかったのですね。ある美味しい話に乗り詐欺られます。コツコツ貯めた500万が一瞬にして消え去りました。

悔しかったです。500万あったら何が出来た事か。

 

僕は投資が嫌いになり、暫く投資から遠ざかります。

 

 22歳で不動産投資をはじめる

転機は2年後の22歳の時、千葉県某所に初めての物件を購入します。

その頃の私は遊びを覚え貯金どころか借金がある状態。(キャバクラ大好きでした笑)

しかし投資熱が再燃し兎に角、金策しました。多額の借金を背負い(消費者金融からも借りました)物件を購入。同時に会社を設立します。 

 

そして現在

現在まで毎年物件を購入して、借入ゼロで不動産からのキャッシュフローは年間8桁万円得ながら、投資コンサルタントとして活動をしています。

また、2017年から始めた仮想通貨トレードは原資500万からスタートして億ってます。

借金も返済し純資産は9桁を超えてハッピーな毎日を過ごしています。

 

不動産購入歴

»22歳

  • 千葉県に借地権付きテナントビルを購入

»24歳 

  • 千葉県に戸建てを購入(売却済み)
  • 千葉県にアパートを購入
  • 千葉県に区分テラスハウスを購入
  • 東京都に区分テラスを購入(売却済み)
  • 神奈川県にアパートを購入

»26歳

  • 東京都で民泊を開始(赤字で撤退)
  • 広島県で民泊を開始(赤字で撤退)
  • 千葉県に戸建てを購入
  • 東京都に区分マンションを購入

»27歳 

  • 千葉県に団地を購入(売却済み)
  • 千葉県に区分マンション購入
  • 神奈川県にテナントビルを購入
  • 東京都に借地権付き平屋を購入

 

»28歳 

  • 千葉県に孤独死のあった戸建てを購入(解体して建替え予定)
  • 千葉県に団地を購入
  • 千葉県にアパートを購入
  • 神奈川県にアパートを購入
  • 神奈川県に借地権付き戸建てを購入(予定)

 

不動産投資での現在の資産状況

純資産9桁超え

不動産のみの年間キャッシュフロー8桁

債務0円

 

ざっとこのような経歴です。

結構刺激的な人生を歩んでいます(笑)

 

では、本題に入ります。

 

巷で流行していた爆速スキームについて

記念すべき初記事は巷で大流行していた爆速スキーム「1棟1法人スキームについて」です。

「不動産投資を始めてから3年で、10億借金してます!」などと投資家の集まりで聞くことがあります。方法を聞くと多くが法人スキームで増やされているようです。

今回はこのスキームについて話していきます。

 

 多法人スキームとは

古くから合った手法ですが、ある不動産仲介業者のが推進しはじめたことをきっかけに(?)、爆発的に広がり、2015年~現在に至るまで多くの投資家が取り組んでいる手法で、

借金がない状態であれば、すぐに金融機関が融資をしたがる年収1,000万円~、自己資金2,000万円以上お持ちの方に広がっている印象です。

呼称は様々です。

  • 多法人スキーム
  • 1法人1金融機関スキーム
  • 法人スキーム

などなど、大体同じ投資法を指します。

 

方法としては以下の図のように、

1つの金融機関に対してひとつ、資産管理法人を設立して物件を購入する、という手法です。

 

正直私はかなり危険だと思っていて、競合投資家などと情報交換したりする際の知識としては必要だと考え投稿に至りました。

最悪場合によっては「期限の利益の喪失(=一括返済)」なんてこともあるようです。。

 

流行した理由とリスクについて

 

流行した理由①購入スピード

個人で物件を購入すると、CIC, JICC, 全銀協などと言った信用機関に信用情報が登録されます。

しかし、法人の場合の多くは主たる債務者をその法人、連帯保証人は代表者を取る場合が多く、ほとんどのケースでこういった信用機関に登録されません。

そして、恐らく殆どの金融機関のマニュアルには、他の法人の借り入れを目ざとく見つけたり、調査することが無い(調査する方法は実はある)ので、法人で物件を買った後に新しい金融機関と取引を始めても「不動産の借金がほとんど無い人」という状態で持ち込むことができてしまいます。

 

(注:某都銀では自宅住所で法人を探すような仕組みがあるようです。知り合いの投資家が指摘されていました)

 

なので、実際には多額の債務を抱えているにもかかわらず、それを『聞かれなかったから言わなかった』という状態で融資を受けまくり、急速に物件取得を進められます。

この物件取得速度に魅力を感じて取り組まれている方が多いようです。

 

流行した理由②消費税還付

また、建物価格にかかる消費税部分の還付を行うことを魅力として取り組まれることも多いようです。

手法としては、金地金の売買などによって課税売上が初年度の95%以上、3年通算で50%以上に課税売上を出して…という手法になりますが、ここで詳細は割愛します。

 

この2つを基に自己資金を分厚くしつつ、『資産形成(?)』を進められている方が多くいらっしゃいます。

 

参考

これに加えて、自己資金を使いたくなかったり、見せ金を増やすために違法行為によってフルローンオーバーローンを受けている投資家もいます。。

2重売買契約、金融資産ふかし…これらは違法行為です。

読者様はこういったことを行われていないことを願います。

 

 

一見、良いところばかりに思える多法人スキームですが、実態はかなりリスキーです。次はそのリスクについて書いていきます。

 

リスク法人単体が回らなくなる可能性

仮にひとつの法人で所有している一つの法人が回らなくなったとしましょう。

そうすると、他の法人で補填することも考えられますが、決算書上で整合性が取れなくなってしまいます

方法としては個人で補填するにも大幅に現金が減ったらなんで?ってなるし…しかも補填できないくらいの損失だったら…

 

リスク②税理士のミスによる銀行バレ

これはエビデンスを弄って融資を受けていた方から、実際に聞いた話ですが、税理士の方が❝銀行用❞の書類ではなく❝納税用❞の書類を誤って金融機関に提出してしまい、話が違うことが発覚。

一括返済とはならないまでも、要注意取引先となり、せっかく実績を作っても、追加融資は融通してくれない、といったこともあるようです。

 

リスク③金融機関の統廃合

関連会社同士で多法人スキームを展開されている方もいらっしゃいます。

しかしながら目まぐるしく変わる金融機関情勢の中で、いつどこの金融機関が合併するかは分からない状況です。

 

リスク④そもそもよく調べれば法人の有無なんて分かる

いくつか方法は分かりますが、ご自宅を所在地としている法人をパッと調べる方法としては、登記簿図書館というサイトがあります。

 

「商業登記名寄せ」→「役員に関する事項」or「その他の項目」→「代表者名入力」→検索

 

をするとその氏名の方が代表の法人らしき法人が出てきます。(同姓同名の可能性もありますが…)

 

また、各金融機関はエビデンスのチェックはもちろん、債務者管理の観点から遠隔地が難しくなったり、他の法人の有無を確認するようになっています。法人に関してチェック体制が厳しくなっている印象です。

某都銀についても新規法人に対しての融資はかなりネガティブで、個人でフルローンが出るような案件でも8割まで、といった評価になることも多いです。

 

資産管理法人は使い方だと思うけど

昨今の金融情勢や様々な考慮すると、やはり拡大スキームは堅実にP/L, B/Sを考慮した上で、金融機関との付き合いの中で取得に動くべきだと考えます。

とはいえ、ストーリーが崩れたり、懇意にしている金融機関が対応出来ないようなエリアの物件を取得する際にはあくまでもストーリー付のために、法人を分けるのも手だと思います。

何にせよ包囲網が厳しすぎるので、今から法人スキームを始められるのは遅すぎる、もはや養分かな…と思います。

 

最後までお読みいただきありがとうございました。