リウマチ大家です。

地方銀行B支店の担当の元に持ちこんだ物件の話をしたいと思います。

先輩大家さんから見ればそんなん断られて当然だろボケがと言いたくなるであろう物件だと思います。コメントでアドバイス(お叱りでしょうけど)いただけたら(コラム書いている目的がこれですので)ありがたいです。

 

初心者が考えた物件選びの条件

 

1 自宅より1時間以内に行ける場所にある。

(遠隔地の物件を管理会社だけを頼りに管理するのは初心者には無理だと判断したため)トラブル時は自分で行けるように

2 1棟物のアパートかマンション

(これは自分の年齢が55歳なので、時間的に銀行が融資してくれる期間が限られるため、区分や戸建で安全第一にやっている時間がない)

正直なところが、もし資金と時間的な余裕があるならば物件を買わずに静観するか、築古の戸建からやるだろうと思います。

3 できれば、なるべく新しめの木造アパート

(修理の金額が安いであろう事)

4 鉄骨、RCの場合は3階建まで

(エレベーターが無くても、入居してくれるであろう高さ)

5 ファミリータイプ

(古くなってどうしようもなくなってきた時に、最悪でも家賃値下げでワンルーム、1K等と勝負できるかと)

6 駐車場は最低でも部屋数分ある事(ファミリーなら部屋数の2倍)

 

情報サイトを毎日2回は見て、良い条件がないか探しています。

(が、なかなか良い条件は見あたりません)

 

あとは、上限5,000万まで(20年の期間が限界だろうことから)

 

シミュレーションは曽我さんという(本を書いている)が作ったエクセルシートを使ってます。

 

それでは銀行に持ち込んだ物件です

 

まず、一番最初に試金石として見つけたのが

築9年の木造アパート、ファミリータイプ 部屋数は8戸 駐車場は敷地内に20台分あり 5100万円 現在満室 年間家賃収入530万 利回り8.91%

自己資金300万円なので諸費用分もオーバーローンでないと、フルローンでも買えない計算になります。

シミュレーションでは金利2%で、25年ローンならやって行ける計算で、15年にすると破綻するように出てます。

担当のKさんがいう事には「耐用年数までしか貸せません」

この時点で、4000万以下のものは、素人が見ても古すぎて話にならないものばかりなので、この銀行で融資してもらうには築17年までのRC一択となりました。

フルローンやオーバーローンだとダメと言われるかと思いましたが、それについては一切言いません。(話の途中で聞いて見たのですが)

ならばと、一応持っていた

築16年のRC ワンルーム 部屋数12戸 駐車場12台 3階建 8,800万

現在満室 年間賃料720万 利回り8.1%

これならオーバーローンで諸費用分借りて金利2%として30年なら最後の3年で年間5万円ずつのマイナスが出る程度のシミュレーション

まあ金額的に出ないだろうと思っていましたし参考程度に(いくらぐらいなら出すのか探るのもありましたし)

「社長、8800万いくんなら、4000万を2棟という考えはどうですか?」

「あるのでしたらその方が運営に余裕が出るので、そちらの方がありがたいですが」

「うちの情報で、一般に比べたら情報量は多いと思いますので、良い物件があればお知らせします」

ここまでが、1回目の腹の探り合いです。

長くなってきたので、また次回にします。