こんばんは、堀之内名人です。

今回は、企画記事として6月10日にコラムニストの方々が「初めて購入した物件」を共通のテーマとして執筆されるので、またまた便乗してみます。
実践大家コラム開始時、連載コラム開始時に「初めて購入した物件」について執筆しているので、同じ話題で3回目!
コピー＆ペーストすれば5分で済むので、とても楽チンです♪

本当にコピー＆ペーストで公開したらどうなるのか試してみたいのですが、肯定的な意見が皆無になるのはもちろん、楽待の偉い人に怒られて非公開にされてしまいそうなので、違った視点で書いてみたいと思います。

ただ、読者の方々に「こうすれば儲かる!」「必ず成功するノウハウ!」「この壺を買った途端、大金持ちに!」は書けません…
失敗した経験しかないので成功談がないのです…もちろん壺は買ってません。
反面教師として参考にしていただければと思います。

物件紹介

2015年12月に築21年の軽量鉄骨造、1K4室のアパートを購入しました。
約1500万円、満室時の表面利回り10％ほどの物件です。
購入資金はフルローン、金利1.8％、返済期間14年で借り入れしました。
返済が困難になったときのことを考えて、売却が容易な規模、立地にこだわって購入した物件でした。

さあ、不幸の始まりです。

さっそく返済が困難になりました

入居率が下がり返済が厳しくなったときに売却を検討していました。
そのときに直面した問題が、売却してもローンと相殺できないという問題です。不動産会社と相談し、1200万円なら売却できると思いますという話でしたが、ローンの残債が約1300万円…
困ったときに売却しやすい物件を選んだつもりが、売却できないという…

お支払いは計画的に

●無理なローンはやめましょう。
私のように実家を担保に入れてまで購入するのはやめましょう。
追加担保を提供する必要があるということは、物件にそれだけの資産価値がないということにもなります。

●必要となる費用を考えて購入しましょう
物件購入後には不動産取得税を納付しなければいけませんし、固定資産税や退去時のリフォーム代、修繕費など、さまざまな金銭的負担を強いられます。
利回り10％だから10年で返済できるとは限りません!というか、ありえません!

管理会社選びは慎重に

当時勤務していた会社で、不動産会社に顔が利く同僚がいたので不動産会社を紹介してもらい、今でも管理をお任せしています。
しかし、管理会社選びから始めなければいけない場合は、いろいろな管理会社と話して本当に信頼できる会社を選びましょう。
不動産会社は海千山千の猛者の集まりですので…

こんな不動産屋は嫌だ(※実在します)
●壁に穴が開いているのに原状回復費を請求せずに清算してしまう
●話しかけても空を見ている
●物件購入の相談に行ったら役員面接が始まる
●売却希望価格100万円の物件を150万円で成約してもらい、なんてすごい人なんだと思ったら差額の50万円を封筒から抜き取る
●重要事項説明の際に「前に話したことを書いてあるだけなんで署名捺印をお願いします」と言う
●不動産取得税の存在を知らない
●無免許、無登録
●ここに具体例を書けないぐらい怖い

私信

前々回の結婚に続き、今回もお知らせが。
離こn…違う違う!!
普通、ローンの支払いが厳しくなったときには銀行と相談したり、家族と相談したりするのでしょうが、私は違う方法を選択しました。
まだ新婚気分が抜け切れてもいない時期に転職しました(笑)
そりゃあ、奥さんに怒られましたよ…