皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

本日は「なぜこんな辺鄙なところに?!~さまざまな住居選定の基準~」というテーマで、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

なぜ、お客さんが来ない○○店は潰れないのか?

 

以前、「さおだけ屋」を題材にした会計学の本が、かなり話題になったことがありました。

 

その本の内容としては、例えば、めったにお客さんが来ない「果物屋」がなぜ潰れないのか、同じく、めったにお客さんが来ない「フランス料理店」がなぜ潰れないのか、等というテーマで話が展開されていました。

 

その答えとしては、

・お客さんが少なくても、近くの病院にお見舞いに行くお客様が高価なくだものを買ってくれる

・食事に来るお客さんの稼ぎ以外としては、フランス料理の料理教室で稼いでいる

など、その理由を読めば「なるほどな」という内容です。

 

また、テレビ番組においても、「一見流行っていないように見受けられるお店がなぜ潰れないのか?」というテーマを取り上げている番組もありますが、それらの背景にはいつも「なるほど!よい戦略だなぁ」と納得させられるものが多くあったりしますよね。

 

不動産に当てはめてみると・・・

 

これを不動産に当てはめてみます。

 

お客さんがあまりいそうにない街の不動産屋さんが、なぜ潰れず長期間経営できているのか?

 

皆さんも、そう不思議に感じたことはあるかと思います。

 

これは、楽待コラムをお読みの読者の皆さまなら、割と多くの方がご存知だと思いますが、

物件管理で稼いでいる

からです。

 

確かに物件一軒一軒の管理料としては、家賃の数パーセント程度でしかなく、

確かにそれは微々たるものですが、

まさに、

塵も積もれば」であって、

より多くの物件を管理することでそれが積み重なり、

トータル的には結構な額となり、

それが安定した毎月の収入になる

のです。

 

さらには自社の管理物件の客付けを行えば、

その分、仲介手数料も得られる

わけです。

 

また、賃貸住宅を求める方に関しても、鶏が先か卵が先かのように、

建物を建てるのが先か、

賃貸住宅を求める人が現れるのが先か、

私として疑問に思うようなことがあります。

 

世の中の賃貸住宅を見渡すと、特に地方エリアにおいては、正直なところ、

なぜこんなところに住んでいる人がいるのか?

というような、

自分では絶対建築しないようなところに建てられたら賃貸住宅を、

たまに見かけることがあります。

 

先日、不動産屋さんの営業マンから聞いたのですが、やはり、

一見「こんなところ?」と思われる場所においても、

実はそれなりの需要がある場合もある

という話を聞き、それは確かなようですね。

 

やはり、世の中には様々な考え方の人が住んでいるので、

大きな商用施設、工業団地、学校などが周辺にないのにも関わらず、

需要があるエリアは実際に存在します。

 

その営業マンに聞いたところ、

・両親、親戚の住居に近いところがよい

・生まれ育った地域に近いところがよい

というような考えの方が、地域的に多いようなところもあったりするそうで、

そのような地域は辺鄙なところの物件でも需要が高かったりする

ということもあるとのことで、

 

結局のところ、

地域性による、個人個人の特有の理由(その地域の特有な考え方)に起因し、

需要が高いエリアもある

ということのようなのです。

 

冒頭の話のような、一見儲かっていなさそうなお店が独自の戦略のもと、しっかりと稼いでいる事例がありますように、不動産投資の世界においても、

一見需要がなさそうな地域でも、

実は知られざる需要があったりする

ものです。

 

ちなみに、私が知る関西の、一坪15万円ほどの某田舎エリアの住宅街のアパートの大家さんは、そのような田舎エリアでありながらも、築15年程度の一般的な物件(1K)で、未だに5万円台半ばで契約し、満室経営をされている方もいます。

 

これは、田舎の「戸建てばかりの住宅街」であるが故、ライバルとなる賃貸物件が少ないからだと思われますが、探し方によっては、このような物件を見つけることも可能なのです。

 

また、私はつい先日、神奈川県内の某所の築古中古戸建てを内見する機会がありました。

 

その物件は、市街化調整区域にあり、且つ前面の道路は車を停車させたらひっくり返らないかと思うぐらいの急な坂で、さらには車一台しか通れないような狭い幅の道路でした。

 

私は率直に「住みたくない」と思ったのが正直なところですが、聞くところによると、そのすぐ近所において、車をバックで10メートルほど進まないと駐車ができないような狭い道の場所に最近新築が建ち、土地120平米ほどの物件が4000万円弱ですぐに売れたそうです。

 

私は内心、「こんなところの物件をよく買ったな」と思いましたが、仲介不動産屋の担当者によると、やはり、この辺りは地元愛が強く、親の近くで住みたがる人も多いということで、微妙な土地でありながら需要は実は多いということが分かりました。

 

この話も、上述の話に通じるものがあるなと感じた次第です。

 

以上のような背景(地域性による需要)は、そこの地域の方にしか分からないことでしょうから、「辺鄙なところに存在するが故に、需要がなさそうだからやめよう」と自分の判断で決めつけるのは、必ずしも正しくないのかもしれません。

 

このような場合には、地元の不動産管理会社などにヒアリングを事前に行い、その地域特有の需要を見つけ出すことも有効なのかもしれませんね。

 

(ただ、やはりそこでしっかり判断できるのは、それなりに投資の経験を積んだ、相当の玄人の方だけかもしれませんが・・・)

 

そして、実は勝ち目があって、非常においしいそうな物件ということであれば、そのようなエリアの物件をうまく安く購入し、高利回りで回せれば面白いのかもしれません。

 

ただし、先述したような「両親、親戚の住居に近い」という理由で辺鄙な物件の需要が高い場合、仮に両親世代が持家から老人ホームなどに移り住むようになってしまえば、人口流出エリアの賃貸ニーズは加速度的に減少していく可能性もあり、その点は注意が必要だと強く感じた次第です。

 

以上、本日は「なぜこんな辺鄙なところに?!~さまざまな住居選定の基準~」というテーマで、私なりの考えを綴らせていただきました。本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!