こんにちは、かっちんです。

今日は、借換時の金利について書いていきたいと思います。

不動産投資の場合、住宅ローンと違って、まず、融資を得るのに苦労します。

そうすると、「多少金利が高くても仕方がないか」ということで、高金利の借り入れをしてしまったりします

御多分に漏れず、ぼくもその一人でしたが。

さて、高金利で借りたとしても、心のどこかで「いずれ低金利で貸してくれる金融機関に借り換えをすればいいや」と思いがちですが、ここに大きな落とし穴があることにお気づきでしょうか?

高金利で借りた場合、借換は難しい

不動産投資を始めたころ、ある業者のセールストークで「高金利で借りた場合、他の金融機関は金利差を出しやすいので、借換に取り組みやすい」と聞いたことがあります。でも、これ、まったく逆ですね

なぜなら、高金利で借りている場合は、返済年数にもよりますが、「数年返済を続けても、全然元金が減っていない」という状態になりかねません。

例えば、1億円を30年、4.5%で借りた場合、5年後の残債は9115万円以上もあります。償還年数の6分の1を経過しているのに、9%も返済が進んでいない状態です。

物件の価値は年数の経過とともに低下していきますので、借り入れ超過状態となり、借換先の金融機関は「担保不足ですね」となるわけです。

仮に借り換えができても、思ったよりも支払いが減らない

同じく1億円を4.5%で借りたとしましょう。そして、運よく8年目で1.5%に借り換えができたという例を考えてみましょう。

当初の8年間は毎月47.3万円あまりの支払いで、借換によって1.5%になっても33.3万円ほどの支払いとなります。

これだけ見ると、14万円も下がるのだから良いように思えますが、仮に当初から1.5%で借りられていれば月々の返済は30.6万円で済んでいました

つまり、当初の8年間はもちろんのこと、残りの22年間ですら、同じ金利1.5%という条件でも、実際の支払いは3万円近くの差が生じてしまいます。(22年間で700万円以上の差!)

どうしても金利が高くなりがちなアパートローンですが、できるだけ低金利で借りられるところを探すことと、借り換えるなら早めに取り組むことをお勧めいたします!