大前提としては、自分自身が不動産投資を始めた時の年齢や属性、環境で、且つこれまでの経験と知識を持ちながら、これからの市況を予測しつつ、どの様な行動をするか?・・・という、かなり難しい「お題」を頂戴しました。

属性設定

架空の人物像では、真っ赤な嘘になってしまいますので、私が不動産投資を志した頃の属性に近い状況の設定にしたいと思います。
この属性に近い初心者の方がおられたら、参考にしていただけたらと思います。

・年  齢 50歳くらい                             ・家族構成 夫婦(子供は3人とも独立) 共稼ぎ              
・家族年収 1,500万円以上
・資  産 現預金:1,500万円 
      自 宅:ローン完済(実勢価格-3,000万円)

準 備

今の私なら、どこを目指すのか、何をめざすのかを明確にすると思います。

①年金定期便のチェック    自分が貰える年金額の把握
②生涯CFのシミュレーション 85歳くらいまでの予測
③上記に基づき目標設定    月々の必要CFの算出
④目標達成後のイメージ    リタイア後に何をするのか

行 動

今の経験と知識があるならば、購入したい物件のイメージを絞り込むことが出来ると思います。私が実際に不動産投資を始めた頃は、物件が供給されたら、即日売れるという時代でしたので、イメージする(欲しいと思う)物件を入手するということは困難でした。
しかしながら、これからの時代を考えると、融資が厳しくなってきて、買える人が限られてくると推察しますので、購入したい物件をイメージするというゆとりは出てくるのではないかと思います。買えるかどうかは別ですが・・・。

①購入したい物件(あくまでも理想ですが・・・)の選定
RC3階建  ファミリータイプ(2LDK~3LDK) 15部屋  築20年

②自宅の売却
リタイアまではサラリーマンを続けるため、通勤可能エリアで物件を捜し、購入した物件の1部屋に夫婦2人で住まう。
恐らく自己資金を少なくとも1~2割は要求されると思いますので、次の物件の購入のためにも現金を多く見せられる状態にしておこうと思います。
初めて物件を購入する場合でも、融資を受けられる体質(属性)にしておく必要性を感じます。
基本的に、管理は管理会社に任せますが、清掃管理や、ちょっとした修繕程度は自分たちで行います。(空室のクリーニングや、ショールーム化・・・等々)

終の住処は、目標達成後に検討すると思います。何故なら、人生100年と言われる時代に、50歳で新築しても100歳になる時は、築50年になるのですから!!

シミュレーション

物 件 価 格:12,000万円    表面利回り:10%
自 己 資 金:2,000万円    諸 経 費:1,000万円
調 達 金 利:1.2%               融 資 期 間:25年
空 室 率:15%                 経 費 率:20%(EV無しのため)

上記条件でシミュレートしてみますと・・・。
1部屋は自宅として使用しますので、表面利回りは8.8%になりますが、管理会社に支払う清掃費は節約出来ます。やはり自分の物件は自分で清掃した方が絶対にきれいになります。(経験上、断言できます)

入居率85%時の収入   898万円
年間返済金額(1.2%)   463万円
運営維持経費       211万円
年間キャッシュフロー   223万円

家賃は不要になりますし、もちろん自宅ローン完済なので、条件は同じですが、固定資産税は経費になります。節約した清掃費も奥さんへの給与(年間20万円以下にする)で処理も可能だと思われます。

自己資金を入れる割には、決して満足できるCFではありませんが、設定属性からみて、1棟目購入直後も現金1,500万円が残りますし、年齢的にあと10年は働こうと思えば働けますので、自己資金2割を要求される時代が続いても、早い内に2棟目を購入できると思います。 

上記設定では、改善できる部分を残しています。
入居率85%  → 90%以上
運営維持経費  → 半分自主管理
調達金利1.2% → 1~0.9%
融資期間25年  → 27年

 

あとがき

限られた紙面で、思いを全てお伝えすることができず申し訳無く思っています。
私が綴った方法以外に、戸建て賃貸・区分投資・土地値アパート・任売・競売・その他、色々な投資方法があると思います。
私の場合は、年齢的な問題でスタート時点では、上記の様な方法しか選べませんでしたが、この10年で、そこそこの見せ金をつくることができましたので、今後は、また違った投資法が試せる状態になることができました。

今日も爺の戯言におつき合いいただき、ありがとうございました。 
※2棟目は、1Kセパレートの単身者物件を購入すると思います。
 経験上、ファミリータイプよりCF効率が良いですから!!