リウマチ大家(予定)です。

 

それでは、昨日の続きで

 

地元不動産屋の社長に会いに行きました。

 

店舗に到着しましたが、駐車場の場所がわからないので(マンションの1階のテナントだったので)、電話して駐車場の番号を聞きます。

「○番から○番の3台がうちのですが、社長の来客が、まだ終わっていませんので駐車場でお待ちください。呼びに行きますので」

「20分ほど早くつきましたので、大丈夫ですよ。お願いします。」

事務員さんが呼びにきましたので、社長と面談です。

「初めまして、資料は用意しておきました。失礼ですが、リウマチさんは何棟か、収益物件をお持ちですか?」

「今回が、初めてなんですよ。」ここは正直に言っときます。

「わかりました、それでは説明に入らせていただきます。」

それから、説明に入りましたが、本来あった土地が3っつに分筆されていて、建物と駐車場が別々の土地、で通路にあたる土地は、本来は地主さんの土地だったのを道路として手放していると言う意味のことを説明します。

道路の土地のほうは流して聞いていましたが、後から考えると道路に接していないと再建築が不可になるから、そうなったのかと思います。

「それで、建物と、土地の評価額が約2800万円です」固定資産税のコピーと思われるものを見せてくれました。FAXで送られてきたものをコピーして修正液で個人情報を消して、それをコピーした感じのものです。

説明の仕方が、素人にもわかるようにゆっくり喋りますし、ポイントでは抑揚をつけて理解できているか確認するような話し方です。

この社長、見た感じは40代半ば、頭は切れる方だな、と見ました。

「あと、この物件ですが私が管理していますが、2年前に給水ポンプが壊れた以外は、トラブルというトラブルは起こっていません」

「入居者の退去があっても、結構すぐに埋まります」

「現在、2戸空きですが、1戸は交渉中で、多分決まると思います」

レントロールを見せてもらいましたが、3戸だけ敷金がついて、他に比べ家賃が高いので、長期の入居者だと思います。あとは、敷金がない代わりに家賃保証会社をつけてあります。

その事を言いますと「その通りです、私が預かっている物件の中では、手間のかからない良い子なんですよ」

「古いんで、修繕履歴があれば見せていただきたいんですが?」

「私が管理した時から修繕履歴は渡されていません。が、大家さんに探してもらうように聞いておきます」

「塗装と、屋上防水はどうですか?お金がかかるところなので」

「塗装と防水は10年ほど前に水漏れがあって、その時にやっていると聞いてます」

「防水は、どういう修理ですか?アスファルト?シート?」

「ん〜っと、あすこはシートだったと思います、施工は綺麗でした」

「一度現地を見ておきたいのですが」

「いいですよ、来週はどうでしょう?」

「30日ならいつでも大丈夫です。」「それでは、私が大丈夫な時間は11時なんですがよろしいですか?」 OK出して別れました。

 

内見当日、15分前には現場に到着すると、すでに待ってました。

指定された所に車をおく(せまいなぁ、軽自動車で結構いっぱい)

大きな車は、多分無理(5ナンバーなら、置けなくは無い)な駐車場です。

まず、塗装を見て触って見ましたがチョーキングは無し、屋上に案内してもらいます。「この階段の扉は、いつもなら鍵がかけてあるので借りてきました」

「それなら入居者が屋上使うとかも無いんですね」

「すぐ近くに中学校があるんで、悪い子が屋上でタバコ吸いにきたりしたそうです。それから閉めるようにしたと聞いてます。」

さて、屋上を確かめます。防水シートは綺麗に施工してありました。確かに新しくは無いのですが、これなら10年は大丈夫そうです。

ルーフドレンの網がなく、ゴミなどが飛んできたら、そのまま流れていき詰まる可能性がありますが、これぐらいならば自分で取り付けても安いものですから、あとで付けるように交渉して見るつもりです。階段の手すりが錆びてますが、ここのは自分で塗るつもり。(誰もこない所なので)

「で、ですね 大家さんに聞いて見たんですが、修繕履歴は全部捨てたそうなんですよ」 「領収書とかもおいてないんですか?」 「昔の人なんで、支払いが終わったものは全部焼いてるそうなんです」「え〜、そんなんしたらいけませんよって言ったんですけど、無いというので私もそれ以上言えなくて・・・」

まあ、困ったものですが、年寄りにはよくいるタイプですので、嘘とも思えない話です。

 

内見に入ります。2戸空いていると聞いていたんですが、大家さんから借りてきたのは1戸の鍵だけです。むこうにしてみると、同じ部屋なんだから、1戸見ればいい

って事なんでしょうけど、借りてきてないものを今から借りてきてとも言えず。

まあ、気を取り直して入ります。まずキッチン、「床にシミがあるので、水漏れしたんじゃ?」と聞くと、「私が管理してから、そういう苦情は聞いてません。あったとしても多分水漏れを直す前だと思います」

本来の配管がダメになったので、無理矢理新しい配管をひいて混合水栓をつけたんだろうという、むき出しの配管

「苦労のあとは見えるんですけどね・・・」っと言うと

「大家さんは基本的にお金出してくれない人なんで、最低限の修理しかできないんです」困った顔で言います。

次に奥の部屋の方を見ます。元は和室を洋室に変えてるなって作り。押入れも襖にシート貼りって感じなんだけど、今風になりきってない。把手が襖のまま。

壁紙と床はギリギリ合格点だけど綺麗では無い。クリーニングで何とか・・・

風呂も古い、浴槽にはお湯と水が別々 でも、シャワーはサーモ付きの混合水栓がついてる。「管理任されてから色々提案して何とかこんな感じにしました」

あと、よく言われる不人気上位洗濯機がベランダ

一番問題なのはトイレ、タイル張りの和式を無理矢理に洋式風の便座をつけてる

今では、どこも見ないタイプ

そのままでは、学生とか女性には貸せない状態。そう言うと

「リウマチさんは若い人に貸したいんですか?」

「いや、若い人じゃなければってのは無いんだけれど・・・」

「ある程度年配の人の方が文句言わずに住んでくれるから良いですよ」

ぶっちゃけて言いますが、この物件には、あまりお金かけないで、1000円か2000円家賃下げたら、決める自信はあります」

「修繕費をかけて、お金を使うのはお勧めしません」

本当にぶっちゃけてますね

最初から、持ち出しするほどの余裕は無いですし、家賃は、ほぼ全額(税金対策に給料は計上する気ですが予備としてです)手を付ける気はありません。

そうしないと築古物件は維持するのは難しいでしょう

修繕費が貯まったら、徐々に改善して家賃アップを狙うつもりです。

駐車場の狭さから考えても、収入が多い人は、もっと違う新しい所に住むでしょうから、思い切った改装しても回収できない気もします。

この社長の言う事には一理あります。

とりあえず、ここまでで内見は終わり、別れました。

少なくとも人を騙して儲けようとする社長じゃ無さそうですので信用できそうです。

長くなりすぎましたので、次回とさせていただきます。