おはようございます!FP大家です。

収益物件の動きが鈍くなっているのを感じるこの頃ですが、これはバブルだったのかと考えることがあります。

特徴的なのは、かぼちゃの件以降、S銀行以外の銀行にも審査の厳格化が始まり融資が厳しくなったこと。

そのため、収益物件在庫を持つ業者が顕著に値下したケースがありましたが、多くの収益物件は個人が保有しているため、売り急ぐ必要はない。

なので相対的に見て物件価格はそれほど下落していないようです。そのため、売り手と買い手のミスマッチが広がり物件の動きが悪くなっている印象です。

最近の不動産市場はバブルだったのか

 

景気のウネリというのはいつの時代もあり、過去を振り返ればバブルだったと分かるけど、現在時点でその場に立っていると、今がバブルかどうかなかなか分からないものです。

2000年頃でしょうか。ITバブルというのがありました。この時は、急速なインターネットの普及とともに、多くのITベンチャーが誕生しました。

先行していた米国のITバブルは、利上げによって終焉を迎えました。それまでは低金利の環境だったため、多くのITベンチャーが創業しやすい地合いでした。

これらITベンチャーの実現性の低いビジネスモデルでさえ、投資家には魅力的に映り株高を支えていたのですが、金利が上がったことで不安に駆られた投資家が売りをだし、バブル崩壊に至ります。

後発の日本のITバブルは、〇通信の携帯電話売買を巡る不正事件をきっかけに、〇通信の出資していたIT企業の株価が下げ、他のネット関連企業の株価も連鎖安になり、バブル崩壊しています。

このITセクションで起こったバブル崩壊は、最近の日本の収益不動産市場に似ていると感じます。

 

ひとつに、新興の不動産売買業者が増加した点。

もうひとつに、某K馬車とS銀行の不正融資

 

これらの、好景気に熱狂した不動産業者と銀行が、更なる利益追求を求めて不正を働く。

 

バブルというのは、このような輩が現れるのが特徴であり、このような事件が起こることで終焉を迎えるのも、また特徴なのかと。

収益不動産バブルが崩壊したならば、価格は下がるはず。ですがそれほど下りません。体力のない新興不動産業者が散っていったという話は漏れ聞こえますが。

価格はいつ下がると思いますか?

 

不動産価格が下がるのは、オリンピック後?

オリンピック効果で海外マネーが入っているので、なんとなくそうなのかなぁとも思いつつ、本当にオリンピックを境に不動産価格が下がるのでしょうか。

私は、最近はそう思っていません。

不動産価格が下がるのは、金利が上がる時と考えています。というかセオリーな考え方ですよね。

最近、日銀が物価安定目標2%を公約に盛り込むのをやめました。

以前、私のコラムで書いたステルス・テーパリングの話ですが、すぐに金利を上げるつもりはないが、2%を必達目標にして金融緩和を継続すると経済の混乱を招くおそれがあるため、公約から外したと考えています。

そして、「物価が2%にならなくても、金融緩和を縮小することもできるよ」というメッセージにもなっています。

米国をはじめ、世界の金利が上がっているとき、日本だけ上げないというのは、為替の円安誘導だとか、世界からの批判も多かろうと思います。

米国が利上げした分だけ日本も利上げすれば、日米の金利差は変わらないので、「利上げしたけど緩和効果もある」という選択をする可能性はありますよね。

もし政府・日銀が、対米摩擦により金利を上げれば、リスクをとる投資からマネーが逃げる可能性があります。株価や不動産価格も下がる可能性があります。

私が分からないのは、金利がいつ上がるかです。分からないことをコラムにするのもどうかと思いますが(笑)

少なくとも、消費税増税の2019年10月までは金利は上がらないと考えてます。

景気の腰折れと国民の批判が政府に集まりますからね。同年の夏は参議院選、統一地方選もあるため、自民党と政府執行部は景気対策に腐心するため、そこまでは金利を上げないという見立てです。

 

不動産投資家は今、どう動く?

楽待さんの企画で、これから不動産投資を始める方向けに、どう動くべきか提案する企画コラムが以前にありました。

リスクを抑える投資手法について、多くのコラムがあり勉強になりました。私も書こうと考えたのですが、なかなか難しくアップできませんでした。

理由は、不動産賃貸業を取り巻く外部環境が読み切れていないためです。

「動くのも、動かないのも不動産投資。」です。高値で買ってはリスクが高いということです。

2018年までの不動産投資市場は、私の中ではバブル認定しようと考えてます。そして、崩壊のシグナルも出たわけです。

そして、金利が上がることで本当の価格下落が始まる。その時、不動産投資ブームは落ち着くと思います。

日本人は横並び意識が強く、実は競争社会に慣れています。和を以て貴しとなす日本文化は、レッドオーシャンで戦うことに安住を求めます。

ですが、商売は需要と供給で価格が決まります。供給が増えたら価格が下がるので、価格下落に耐えられる資本力がなければかなり厳しい。

なので、これから不動産投資を始める方に、「今のタイミングで」こう動けとは、なかなか、言い難いです。。

不動産市況を静観して見ることも大切かと思います。お宝を見抜く眼力と、自己資金という体力を養う期間に活用すべきかと思います。

そして、バブルが弾けて、「こんな時に買うのか?」というタイミングで買う判断ができれば、凄く素晴らしい実力だと感じます。

 

 

本日もお読みいただき、ありがとうございます!