皆さん、こんにちは!

今月からコラムを担当することになりました“キム兄ィ”こと木村康裕です。

元サラリーマン大家で不動産投資のおかげで2年前に割増退職金をもらって会社を早期退職し、現在はアパマン経営を中心に投資で生活しています。

 

 似顔絵と“キム兄ィ”というハンドルネームから「そっち系の人?」と思われたかもしれませんが善良なる小市民です。大阪出身でどこでも大阪弁丸出しで外見もイカツイせいか、キム兄ィと呼ばれるようになり自分でもこういうキャラで売っています。

 

不動産業界には今でもパンチパーマに金のブレスレットをした絵に描いたような“そっち系”に見える業者さんがいますが、おかげであまり“ナメられた”ことはありません。銀行の面談でも最初は構えられますが、腰の低さと大阪人のボケ、ツッコミで笑いを取れば自分のペースで交渉できます。名刺やfacebookもこの似顔絵を使っているので覚えてもらいやすいです。

 

2009年からサラリーマンをしながら不動産投資を開始し、すぐに妻を社長にして法人も設立しました。最初の物件は大好きな札幌に中古RC24戸を購入し、続けて札幌に中古RC24戸、木造8戸を2棟、マニラにプレビルド物件1室、東京に土地から仕入れて自分で企画したペット専用アパート8戸も新築しました。初めから副業ではなく「これを本業にするんや!」という強い意志を持って戦略的に物件を購入しました。

 

今は個人、法人合わせて家賃収入から銀行への返済、各種税金、管理修繕費用を引いた年間キャッシュフローが2000万以上ありますので東京の自宅と札幌の別宅を2週間ごとに行き来して好きな音楽活動やゴルフ、スキーをして人生を楽しんでいます。

 

大規模修繕や家賃滞納訴訟、殺人事件物件、孤独死、ボヤ騒ぎ、太陽光発電、消費税還付、銀行との金利交渉、借り換え、個人所有から法人への所有権移転、物件売却…等々多数の失敗談も含め、いろいろな経験をしてきているので皆さんのお役に立てるようなネタはたくさんあります。前置きが長くなりましたが、その中からまず「初心者が新築の収益物件を買ってもいいのか…?」をテーマに書いてみたいと思います。

 

【不動産投資初心者が新築の収益物件を買ってもいいのか…?】

 

 このテーマを取り上げたのは最近の「カボチャの馬車」の件があったからです。結論から言えば初心者は新築の収益物件を買うべきではありません。中古物件から始めて経験、実績を積んでから“建売ではない”新築物件を検討するべきです。

 

 始めから新築物件に投資して、うまく回している大家さんも中にはいます。新築は・長期融資が付きやすい(住宅ローンを使えるケースもある)・減価償却も長期計上できる・最新設備を導入できる・最新のマーケティングでターゲットに合った物件にできる・購入後しばらく大きな修繕の心配がない・適正な家賃なら入居募集や管理にも手間がかからない・出口も取りやすい・・などメリットも多くあります。

 

 それゆえ収益物件を建売している業者さんにとっても“売りやすい”物件といえます。上記のメリットを最大限にアナウンスし、特に年収が多く社会的地位も高い“属性”の良い人は多額の融資が付きやすいのでターゲットにされます。こういった属性の良い人は忙しい人が多く、金はあるけど不動産投資のことは通りいっぺんの勉強をしただけで“将来の年金代りになる”、“節税になる”、“管理に手間がかからない”などの理由で簡単に購入してしまうケースが多いようです。

 

 「カボチャの馬車」の件はその典型で都内のそこそこの土地を安く仕入れ、できるだけコストを抑えたシェアハウスを建て利益をたっぷり載せて銀行の融資付きで販売して利益確定し、トドメは30年家賃保証!同じ面積ならファミリー向けよりワンルームなど単身者向け、さらにシェアハウスにすれば表面利回りは高くなります。立地や市場性を無視して見かけ上の利回りを高くしている建売の新築を見かけますが感心しません。シェアハウスはリビング、キッチン、風呂、トイレなど“シェア”するので建築コストも下がり、業者さんの利益はさらに増えます。

 

 普通に勉強していれば成り立たないビジネスモデルであることはすぐに分かるはずなのに…次回は新築物件のデメリット、特に初心者は買うべきではない理由について書きます。