おは養分。

キャバクラのVIPルームでしょぼい酒飲んでる養分を見下すのに最近ハマっています。
『世の中は金が全て』
どうも、億りびと大家です。

養分様、毎度有難うございます。

融資先に関する考察

不動産投資において、融資戦略は重要なファクターの一つです。

今回は地域の金融機関である信用金庫の、賃貸用不動産への融資条件、考え方、注意すべき点などを書いていきたいと思います。

この記事をご覧頂くだけで、

「アパートローンでMAXまで買って、3期分買ったら信用金庫が貸してくれるようになりますよ」

という謎の理論をぶん回してくるクソ業者の理論を論破することができます。

(不動産投資に関する融資情報は日々変化します。随時更新を行う予定ですが、保証はできませんが、考え方などが伝われば幸いです。予めご了承下さい。)

 

信用金庫の会員資格を取るには

信用金庫と取引を開始するには会員にならなくてはなりません。

会員要件としては、営業エリアに住んでいることが最も重要なポイントとなります。

これは、信用金庫法で各信用金庫が営業エリアを金融庁に届け出ているためで、

原則としてそのエリア内のお客様がターゲットになるためです。

例えば、神奈川に住んでいて、岐阜の物件を買おうと思っても岐阜の信用金庫ではほぼ対応が出来ないということになります。(例外あり)

エリアのイメージとしては自転車や原付で会いに行けるレベルの距離感です。

昨今は特に、不動産投資への融資は長期間の取引になるので、

資金繰りが怪しくなったときなどにはすぐに面談ができること、

つまり債務者管理の観点が非常に厳しくなっている印象があります。

首都圏エリアに近ければ近いほど「居住地ベースで」と口酸っぱく言われることが多いです。(場合によっては勤務地ベースでも検討頂けることもあります。)

該当エリアの調べ方

では自分が使える信用金庫を調べる方法はどのようなものがあるのでしょうか。

法律的には、①居住地、②勤務地、③事業を行っている場所となっておりますが、それぞれの信用金庫で発想が若干違います。

一般的には居住地ベース(可能性としては勤務地も)で判断されるので、以下サイトの「店舗検索」から探すことをオススメしています。

【一般社団法人全国信用金庫協会HP】

(仕様でリンク貼れません、すみません…)

 

自身の居住エリアを選択し確認して、ターゲット金融機関を把握する感じですね^^

融資条件

信用金庫ごとに大きく条件は変わります。

金利:1%前半~4%台

エリア:原則、物件と居住地が営業エリア内(だいたいHPに載っています)

期間:期間は基本的に残耐用年数

評価方法:積算重視、利回り重視、足して2で割るなど様々

 

また、合法的にオーバーローンなども組める金融機関もあります。

不動産投資に積極的な信用金庫

以下では積極的な信用金庫を書いていきます。

しかしながら、取引実績などによって内容が大きく変わることがありますので、

予めご了承ください。

都内A信用金庫

RC:80年−築年数、

S造:60年−築年数などと一時期は言っていましたが、

現在は少し厳格化しているようです。

金利は1%後半~のイメージ。築古でも長期間融資をしてくれます。原則2割投下なのですが、あくまでも原則。今話題のスルガ銀行も原則1割投下というスタンスで融資をしていたので、様々やり方があるのでしょう。(リーガルリスクがあるので、ここでは詳細を割愛します。)

エリアは、支店のエリアに居住していることが求められるケースが多いようです。(新店オープン時などは少し許容範囲が広くなる印象。)

関西系B信用金庫

金利:4%前後。期間は20~25年(新耐震のみ。構造不問)

フルローン可能

(積算or収益還元の低いほうor鑑定価格×70%の金額>売価の75%であれば)

金利は高いですが長期間組めるので面白いですよね。

エリアは営業エリア内。

信用金庫との取引の始め方

居住エリアの信用金庫がパッケージを持っていればそれを利用されるのも手だと思います。

法人で購入する場合にしか使えないのがネックですが、

全額事業性融資(プロパーローン)が難しい場合には「保証協会付きの融資」を利用する方法もあります。

これは、法人の借入の保証をしてくれる協会だとイメージすればすっと入ってくると思います。

無担保で8,000万円10年、有担保で2億20年なども利用できる可能性があります。これは金融機関経由で打診を行うこととなりますが、担当の方にご相談下さい。

保証協会付きの融資、2パターンあります。

・全部保証制度(借入額の100%を保証協会が保証)

・責任共有補償制度(借入額の80%を保証協会が保証、残りの20%はプロパー扱い)

保証協会に保証料を払う必要があり、金利は属性によって変わるようです。

難易度としては、

全部保証<責任共有保証<プロパー

となるので、属性に自身の無い方などは保証協会付きの融資も担当者に相談されても良いと思います。

実績を積めば規模を拡大できるので。

アパートローンでMAXまで買うとどうなるか

アパートローンまでMAXまで買うとどうなるか。

信金で買える物件を紹介してくれると思いますか?

勘違いしちゃいけません。

多くの不動産業者は信用金庫の考え方など知らないのです。

実際には、連絡が来なくなって終わりです。

信金を使って実績を作り、

規模を拡大したり、安い金利で買ったり、融通を効かせてもらいたいのであれば、

見落としがちな物件所在地×居住地×地域の金融機関の営業エリアの兼ね合いも考える必要がありますね。

今日はこのへんで。