楽待コラム読者の皆さまこんにちは。

大変ご無沙汰しております。

ご無沙汰してました間に、9年間所有していた物件の売却。新築ビルの土地押さえと建築計画、銀行融資打診~融資承認。

など動いておりました。

無事に映画の撮影と舞台出演も完了しました!

本日は、私なら一軒目を買うときにこのような動きをする。

という企画コラムとの事もあり久々に投稿します。

業者レベルの情報収集力を身に着ける

初心者でいきなりこのレベルを求めるのは酷かもしれませんが、よく考えてみましょう。

私自身、昨年と今年と物件を売却しましたが、共通しているのは買主側に三為業者が入っている点です。

そうです。買主さんは三為業者に利益をどっさり盛られた金額で買っている可能性が高いのです。

売る側としては有難かったのも事実ですが、買主としてはどうかというと非常に注意が必要です。

普段の仕事が忙しく物件情報の収集、銀行融資、売買契約までの一通りを動いてくれる三為業者に全てやってもらって、楽でいいやーなどと考えている人はそもそも不動産投資はやらない方がいいです、、、、

優良物件を買うのは色々面倒も多いのです。

未公開物件!などとメルマガ登録している人は登録解除しましょう(笑)

電話で勧誘を受けている人はガチャ切りしましょう(笑)

実際にあったこと

昨日、某イケイケな業者さんから物件紹介がありました。

なんとそれは3か月ほど前に私にも情報が入って来ていた物件でした。

物件概要は築30年オーバーの鉄骨マンションで、駅徒歩10分、15部屋中3室空きでオーナーさんは相続で所有しているものの、やる気ゼロで空室のリフォームもせず、雨漏りも放置という状況でした。

私の見立てでは建物自体はしっかりしていて、賃料相場を見ても乖離も見られず、しっかり管理すれば十分回せるものと感じました。

後は価格次第!

情報元の地場の不動産屋の査定では、満室想定年収 820万円に対して

リフォーム費用など掛かる事から。6000万円。が査定額と出ていました。

表面利回りで13.6%

まあ、悪くはないんですけど。。。。( ̄ー ̄)ニヤリ

私が狙いたいエリアでもないので、、、古いし、、、融資引くのも大変ですよ?

今後は新築やりたいし、、、

4000万円なら本気で買おうと思ってました(笑)

不動産屋に聞いたところ、売主さん7000万円で出したいそうです。

そうですかー(^^;お気持ち変わったらご連絡下さい。と電話を切りました。

しばらく経って探りを入れたところ、8000万円前後で業者が買い取ったとのことでした。

私の感覚では高すぎるのですが、、、

昨日、転売業者から来た価格は売値、9500万円。

情報の有りか

売主がやる気がなかったり、不動産の知識に疎い場合、売却を考えて最初に相談するのは、管理を任せている管理会社。

または、ちょっと相談に寄れる近所の不動産屋だったりします。

今回の場合、買取業者が参入してくる前の地場の不動産屋が査定した6000万円の段階で動ける状況にあれば優良な投資対象になっていた物と思います。

結論、近所の不動産屋にも掘り出し情報はある!

三為業者には近づくな、、、

売却時は除く。