こんばんは、かっちんです。

サッカーワールドカップ、やりましたね。

勇気をもらいました。ありがとう!

さて、本題に入りましょう!!

今日は、共通テーマ「私だったら、こう動く」で書かせていただきます。

これから不動産投資をする人へ

まず、僕の場合、今から11年前の33歳の時に不動産投資を始めました。

不動産屋さんをまわると「若いのにすごいね」とか、「この年齢から始めたら人財産築けるかもね」と煽てられて良い気になっていましたが、今思えば、「もっと早く始められるなら、始めておきたかった」と思います。

やるかどうか悩んでいる人や、「そのうちやろう」と考えている人は、できるだけ早いスタートが切れるようスイッチを入れていった方が良いでしょう

「もっと早くやれば良かった」と思うことはあっても、「早すぎた」と思うことはないはずです。

さて、そんなことでスタートを急かしてみましたが、では、具体的にどんな物件を購入するべきなのでしょうか?

僕は現金買いの区分からスタートし、新築の1棟アパートへ、そして中古の物件への投資と方向転換を繰り返してきた過去があります。その経験から、それぞれの感想についてお話させていただきます。

区分は

区分投資は、僕には合いませんでした。サブリースということも要因として挙げられますが、あまりにも自由度が無さ過ぎて、そして手残りが少なすぎたからです。

不動産で小遣い稼ぎ」なら区分でも良いでしょうが、将来リタイアメントも夢見るなら、1棟モノを買っていかないと時間がかかってしょうがないと思います。

新築は

利回りも低めですし、担保評価が物件価格と乖離しているケースが多いと思います。僕もそれが原因で、条件の良い融資を受けられませんでしたし、借り換えにも苦労しました。安心感はありますが、将来の拡大を目指すのであれば物足りないと思います。区分は「小遣い稼ぎ」と書きましたが、こちらは「家計の足し」ぐらいではないでしょうか。

中古物件は

中古物件はピンからキリまであります。勉強することと、良いパートナーを探すことが大切です。

もし、物件を見る目が養えているなら、利回り10%程度で、土地値かそれ以下で購入できる中古物件から始めてみることをお勧めします。

理由は、利回りが高すぎる物件は「何かある」物件なので、初めての購入とするにはハードルが高すぎます。かといって、新築よりは収益性が良いため、ローン年数にもよりますが、比較的ゆとりをもって運営できるでしょう。

そして、土地値程度で物件を購入できれば、銀行の担保評価が高いため、より良い条件で融資を受けられる可能性がありますし、何より次の物件につながりやすいのです。

銀行にこちらを向き続けさせるコツは、借入額より資産の価値を大きくしておくことです。そうすれば、「優良貸出先」として大切にしてくれるはずですから。

まとめ

僕が、これか不動産投資をはじめるなら

① 早く始める(見る目を鍛えるための勉強は必須ですよ)

② 土地値程度で購入できる利回り10%前後の物件を購入

③ 所有する資産の価値を借入額より大きくし続けることで、継続的に融資を受け規模を拡大する

という方法を取るでしょう。

参考になれば幸いです。