高利回り物件が出たけど。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

先日、おっ!と思う物件情報がありました。そのエリアでは見かけない利回りです。普通に出回っているよりも1.5%くらいは利回りが高い物件でした。

 

気になって問い合わせをしました。早速、物件を見に行こうかと思ったのですが、その前にネットで情報収集です。

資料が届く前にざっくりと調べます。

 

■スペック

価格:3000万円くらい
表面利回り:10.5%くらい
構造:木造、築20年前半
駅徒歩:10分
戸数:6戸

 

という感じのスペックでした。ここから今の家賃設定を計算します。すると、【3000万×0.105÷6戸÷12か月】で43,750円です。

でも、このあたりの家賃相場は35000円くらいです。ちょっと家賃が高すぎます。あれ?という感じになりました。

 

昔から住んでいる入居者さんが高い家賃設定で入っているのかと思ったのですが、レントロールを見てみると違うようです。最近の入居者さんの家賃が高いです。

 

そこで調査を継続すると、分かりました。家具家電付きで、フリーレントや特典を付けて、恐らくADも水増しして、、、いろいろと特典をつけて高額家賃にしていたのです。

ネットに過去の募集条件が消しきれずに残っていました。

 

適正家賃に引き直してみると、

 

■スペック

価格:3000万円くらい
表面利回り:8.4%くらい
構造:木造、築20年前半
駅徒歩:10分
戸数:6戸

 

こんな物件だということになります。高利回りどころか、普通よりも低いです。。。

 

価格差は?

表面利回りが同じだとして、価格を比較してみると

3000万円→2400万円に下がります。つまり、600万円も高く売ろうとしていたと見ることもできます。

 

家具家電付で募集することで5000円~8000円くらい高く貸し出したとすると、パッと見では高利回りに見えてしまうことに注意が必要です。これを狙って、売却前だけ家具家電付で募集するようなこともあります。

 

6戸に家具や家電を入れたとしても、その合計額はたかが知れています。安い家具や家電を入れているだけです。6戸合わせても、数十万円でしょう。それで数百万円も高く売ろうと画策しているわけですね。

 

家具家電付き賃貸にすると、クレームも増えるし、面倒も増えます。しかも、すべての入居者が家具家電付を望んでいるわけではないので継続にも面倒が出てきます。その面倒を引き受ける分として、相応の対価を上乗せしているわけです。

にもかかわらず、購入時に利回り計算で高く買ってしまっては意味がありません。高値づかみとなってしまうでしょう。

 

 

このように、その家賃がどのように計算されたものなのか、適正家賃との解離はどの程度のなのか、そんなことを見ていくことで気づくことは多いです。物件を購入する前には、必ずチェックしたい項目です。

 

この物件の仲介業者さんは、あまり良いうわさを聞かないところだったので注意して調べてみたのですが、やっぱりという感じでした(笑)

 

今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。