こんにちは。

 

今日は満喫でパソコンを拝借して快適にコラムを書いているみなみのていおーです。

 

本日も見苦しい文面あるかと思いますがよろしくお願いします。

 

前回は番外編として契約書のない物件を売却するときの一例をお伝えしました。

 

今回は本筋に戻りまして私が26歳で初めて物件を購入したお話をしたいと思います。

 

 

16歳からコツコツと事業資金を貯めて18歳で25歳までに収益物件を所有する。と目標を設定。

 

途中思いもよらぬ形で不動産賃貸業をスタートさせることになった私ですが、いよいよ事業資金も小さな1棟物が狙えるまで資金を貯めることができました。

 

そんな時楽街さんで見た物件がコチラ。

<数字などは記憶を頼りですが。>

 

1棟4戸。満室、3点ユニットバス、表面利回り10%前後。

 

物件価格1700万円。

 

名古屋市内、築21年。

 

あの会社が建てたが色々あって違う会社が管理している物件。

 

夢中で~頑張る君へ~、エ~ルを~♪

 

その歌を励みにコミコミ1700万円に収まるよう頑張って指値を入れて…

 

見事購入できました‼︎(^^)

<それまでに10件以上交渉して玉砕。諦めなくて本当に良かったです。>

 

10年間頑張って貯めたお金、、、

 

決済当日、本当にドキドキしたのを覚えています。

〔今はリコール問題でドキドキしてます〕

 

 

先日のコラムと重なるところがありますので当時の私のとれるリスク、取れないリスクを例に書き出して生きたいと思います。

 

当時のみなみのていおー

 

取れるリスク

 

築古でもOK

 

木造でもOK

 

積算価格よりもCF重視。

 

 

取れないリスク

 

ローンは組まない<組めない>

 

名古屋市内

<本業に支障がでないエリア、戸建で痛い思いをしているので>

 

入居率が比較的高稼働。

 

再建築不可、事故物件。

 

今と比べるとやはりNGが多かったと思います。

 

その分価格が高く購入することになるのですが取れるリスクの中から最初は安心を買いました。

 

今のみなみのていおー

 

とれるリスク・・・

 

・新築じゃなくてもいいむしろ築古、ボロでいい。

 

・3点ユニット<家賃相場より安く設定できるならOK>

 

・空室が多い。<問題改善できそうなら指値の材料に>

 

・事故物件<てるてる坊主してたら強烈な指値の材料に>

 

・無理のないローンを組むこと。

 

とれないリスク・・・

 

・物件の柱にガッツリとシロアリ・・・

 

・家が傾いている。

 

・全空室、空室が多い<問題改善できなさそうなレベル>

 

 

だいぶ柔軟に対応できるようになりました。

 

 

これも最初に戸建、駐車場、この物件のお陰で経験値が高くなったからかと思います。

 

さて、コチラの物件購入してから約7年のCFは。。。

 

インカムゲイン  1000万円以上、<償却など考慮せず>

 

物件価格  当時とそこまで変わらず。

<売却までどうなるかわかりませんが今の相場を見ている感覚で>

 

稼働率ほぼ100%と現在もすばらしい物件です。

 

不動産は仮に多少割高に買ったりしてしまっても頑張って運営していくことで時間が味方をしてくれる素晴らしい事業です。

<頑張らないといけない場面は多々あります。>

 

これから収益物件購入を検討している方の参考なればと思います。

 

最後までお読みいただきありがとうございました。