こんにちは!W杯を見すぎて寝不足のため、肌荒れが気になるアラフォー親父の転職サラリーマン大家です。

今回は金利について書きたいと思います。私は35年フルローンですので、肌荒れとともに金利上昇には非常に敏感なんです。

超低金利は未来永劫には続かない

私は金融のプロではないので、未来の金利変動については全くどうなるか分かりません。

できることと言えば、金利上昇リスクを想定し、実際に上昇した場合に対応が取れるように準備しておくことぐらいです。

ということで、まずは過去30年くらいの住宅ローン金利変動です。

*引用元:住宅支援機構

・・・図が見えづらくてすみません。過去30年以内でも金利ピークは8%を超えてたということです。私の物件の場合、平成3年くらいの金利ピークに戻ると、返済額が家賃収入を超えてしまうんですけど。。。そして、そんな物件を高金利時代に高く買う人なんてほぼいませんので出口戦略なんてものも描けません。(ちなみに、わたくし住宅ローンも全変動の35年で引いてます、、、汗

すぐにこんな金利上昇が発生するとは思いませんし、金利が上がったら物価も上がって家賃も上げられるなんてことも考えられますが、あくまで希望的観測に過ぎません。

実際に、今月の13日にはFRBが今年2回目の政策金利を引き上げ(年内計4回の見込)、14日にはECBが年内の量的金融緩和の停止を決定しています。日銀は、引き続き2%の物価上昇まで量的緩和を続けると言っていますが、じゃあ2%達成したら金利上がるのを許容するのねって話です。次期首相も日銀総裁もリフレ派(JKリフレ派ではありません)じゃなくなったら更に厳しい金融の出口戦略をかましてくるかもしれません。

じゃあどうすればいい?

あくまで素人の見解なんであたりまえじゃん(或いはぜんぜん間違ってんじゃん)ってな話ばかりですが、賃貸経営と言う観点から、金利上昇のみならずリスクを減らすためにはどうしたらよいかって話です。

①現預金残高を増やす

 これテストに出る一番重要なやつです(たぶん)。負債が1億円あっても、現預金が1億円あればリスクはゼロです。賃貸経営やいろんな事業をやっている人・会社であれば、負債ゼロで現預金100万円よりも、負債1億円、現預金1億円の方がリスクが低いと言えます。何らかのトラブルや投資案件が発生した場合に対応ができるということですね。

賃貸経営をやられている方は、ひたすら家賃収入で得たキャッシュを無駄遣いせずにキープし続けることが重要です。また、サラリーマン大家の人は、本業での稼ぎもひたすら預金しましょう(でも、意志が弱くて飲みに行っちゃうのよね)。

②返済比率の引き下げ

 その次に負債を減らすということです。ちなみにここで返済比率とは、

「毎月のローン返済額」÷「満室時の毎月の家賃収入」と定義します。

結局は、利回りが良い(もちろん空室率が低い)物件を購入するかがいかに重要かということですね。一般的には返済比率が40%以下が安全圏と言われていますが、これはざっくり経費が家賃の20%、空室率が10%として、BTCFが30%残ればまあ安心ということでしょう。しかしながら、フルローンだと現在このような物件はなかなか見つかりませんね。

本来は、返済比率が40%以下となるように自己資金を捻出すべきなんでしょうけど。あとは返済の前倒しということも考えられますが、賃貸経営が安定している間は①の現預金残高を増やす方を優先した方が良いでしょう。ちなみに私の物件は返済比率51.5%です。23区内の物件としては悪くないとは思いますが、どうなんでしょうか。

③金利の引き下げ

 ローンの返済からある程度時間が経ったならば、金融機関とローン金利の引き下げ交渉、あるいは借り換えを検討してみると良いでしょう。もちろん、その間に賃貸経営が安定していること、現預金を増やすなど自分の属性を上げておくことも必要になるかもしれません。

④長期固定金利への変更

 これは、基本的に変動より金利が上がってしまうので、破綻を防ぐための最終手段かと思います。切り替えようと決断するときは既に金利上昇中なんてこともあるでしょうし。金利上昇による損失額を確定させると言う作業ですかね。経営に余裕のある方ですと、金利の低いときに固定で借りちゃうってパターンもあるんでしょうけど。

他にも色々あるとは思いますが、最強なのはローンを組まずに現金で購入するってことなんでしょうけど、レバレッジが利かないのはあまり旨味がないですしね。そもそもそれだけ現金があったら、私なら違うことに投資をしていると思います。

サマージャンボ当たんないかなぁ(宝くじ買ったこと無いけど)。。。