こんにちは、新築 高利回り大家の比嘉です。

 

昨日はシークレットイベントで私の新築3物件を見に行きました。

ただ見て周る淡白な会になると思っていたんですが、

現地に行くと色々思い出すことがあり、

まずまず内容の濃い見学会になりました。

 

また気が向いたらやるかもしれません。

 

新築物件完成&3/4は入居者決定

 

私は神奈川県を主戦場とする投資家で、

その神奈川の中でも横浜、川崎などの主要エリアではなく、

西側の『神奈川県の微妙なエリア』

新築アパートに軸足を置いて投資をしております。

 

 

つい3日ほど前に1棟、

新築アパートの引き渡しがありました。

 

リサーチはしっかりやるタイプですが、やはり完成した時は

「ちゃんと想定通り、埋まるだろうか」という不安は必ずあります。

 

今回のは2ヶ月くらい前から募集スタートさせており、

7月1日から入居可、としていましたが、なんと今日時点で

3/4が入居可能になる7月1日から入居します。

 

6月という時期を考えると想像以上のスタートダッシュが切れました。

 

ちなみに、そのアパートは最寄りの駅までの距離が徒歩50分です。

とても徒歩圏内ではありません。

 

首都圏で投資をする方のほとんどは

「駅10or15分以内」を一つの重要な基準にしていると思います。

だから、「駅徒歩50分に新築アパート建てた」と言うと、

ビックリされるし、心配されます。

 

ただ、私は「駅10or15分以内」よりも大切にしている基準があります。

それは、『入居率』と『利回り』のバランスです。

 

つまるところ、賃貸経営は

入居率 × 利回り

を最大化させるビジネスなので。

(売却が絡むと別のロジックが必要です)

 

有名な駅の「駅10or15分以内」であっても、

需要 < 供給

となっており、新築、駅近なのに

なかなか埋まらない物件があるエリアはザラにあります。

 

ただ、有名な駅の「駅10or15分以内」の新築の利回りは

7~8%前後が多いです。

 

にもかかわらず、多くの投資家が

「人気の◎◎駅、徒歩圏内で利回り8%なら安心だ」

と最も重要な『入居率』を見ないで投資しています。

 

 

私は「入居率80~90%・利回りが高いエリア」

探して投資するようにしています。

 

今回、新築を建てたのは駅50分のエリアですが、

周辺『入居率』は駅前と比べ、若干、劣る程度です。

 

つまり、駅から離れていても、駅前に近い『入居率』でした。

 

では、利回りはというと、駅前だったら8%程度だと思いますが、

私は駅から離れていることもあり、利回り11%です。

 

 

仮に入居率が駅近の95%から、駅を離れることで、

劣って90%と、5%ダウンしたとしても、

利回りが8%から11%と、37.5%アップしていたら、

収益性は断然、私のアパートの方が上です。

 

具体的に言うと

入居率95% × 利回り8%  = 760

入居率90% × 利回り11% = 990

30.26%収益性が高くなります。

 

 

多くの投資家が望む物件は利回りが低くなります。

多くの投資家が避ける物件なのに、需要はある物件が

最も収益性の高い物件になると思います。

 

もちろん、だからといって

「駅近」を否定するわけではないし、

不動産投資には

入居率 × 利回り

以外のファクターも多数、あります。

 

ただ、投資家の多くが「駅近」を望むと、必然、利回りは下がります。

 

だからこそ、人気ではないが、需要はある

『不人気ではないエリア』

高利回りの物件というのが最も旨味のある投資だと思います。

 

 

みんなが「駅近」と言っていたら、

逆に「駅徒歩不可のエリア」を考えてみてはいかがでしょうか?

 

みんなが「売却益で儲ける」と言っていたら、

逆に「キャッシュフローで儲ける」を考えてみてはいかがでしょうか?

 

もちろん、私が「多くの投資家とは逆をいけ」と言ったら、

「同じ道でも儲ける方法」を考えてみてはいかがでしょうか?

 

 

他の人と同じことを考えていては

規模が大きい人以外、儲けを出すことができません。

 

人の行く裏に道あり、花の山

 

ありがとうございました。