こんにちは、サラリーマン大家のTAKAです。

本日は、新規融資と借換案件というテーマでコラムを書いていきたいと思います。

1.新規融資と借換

いわゆる融資を受けて物件を購入する際には、アパートローンであれば、その方の年収などを含めた属性をプロパーローンであれば、融資対象物件の収益性を中心とした事業性を見て、金融機関は融資を行います。

このような当初の物件の購入の際の融資を新規融資とよびます。一方で、新規融資を受けた後に、他の金融機関から同程度の融資を受けて、はじめに新規融資を受けた金融機関からの融資を返済することを借換とよびます。

借換を行う理由としてはいくつかありますが、一番大きな理由は、新規融資よりも金利が安く借りられるといった点があるほか、場合によっては融資期間をより長くとり、月々当たりの返済額を低減するといったこともあります。

2.新規融資と借換の審査の難易度

おそらく多くの金融機関では、新規融資、借換で社内的な審査の基準が変わることはないと思われます。

しかしながら、基準は同じであれども、審査を行うのは人間であり、感覚的には、新規融資よりも借換の方が審査が通りやすい印象があります。

おそらくこの要因としては、すでに新規融資を受けた際に、他の金融機関が融資をした実績があるため、その実績が加味される、もとの融資条件よりも良い条件でなければそもそも借換が成り立たないため、支店の担当者としてもぎりぎりの条件で審査部門とやりあうからではないかと思っています。

3.借換のメリット・デメリット

借換には、前述のとおり、金利や融資期間の長期化などのメリット(長期化がメリットかは異論はあると思いますが・・・。)があるものの、デメリットについても注意を払う必要があります。

例えば、新規融資が固定金利の場合には、違約金が発生する可能性があり、違約金部分まで借り換えようとすると、融資額が当初よりも膨らむことがありえます。しかし、やはり一番のデメリットは、元の金融機関との関係がこじれる可能性があるという点が挙げられます。

よりよい条件で取引を行うということは、経済合理性の観点から考えれば誰の目にも理にかなっているものの、実際に折衝をするのは「人」です。

借換を行われたもとの金融機関にとってみれば、せっかく手間をかけて融資をしたものを他社にもっていかれることになるので、印象は悪くなり、また担当者にとっても大きな減点要因になるので、遺恨を残す可能性がある点にはくれぐれも注意が必要です。

4.おわりに

住宅ローンであれば、一回的な取引のため、たとえ元の金融機関から恨みをかえども、あまり影響はないかもしれません。しかしながら、不動産投資への融資については、金融機関側からしても一回的な取引というよりは、複数回・継続的な取引を期待して融資をするケースが多いと思われます。

あくまで数字的に見て合理性のある選択であっても、手元の数字に表れない定性的な評価であったり、評判というものもバカにできないということで本日のコラムを書いてみました。

(最近、アパートローン借り換えコンサルの広告をよくみるようになってきたので・・・。)

本日も、最後までお読みいただきありがとうございました。

(もし、ご質問等があれば、コメントいただければ極力回答しようとは思います)。