こんばんは 賃貸併用大家 osomatsu70 です

 

不動産投資新聞にて、内田様が太陽光の記事を書いています。

 

実は私も同様なネタでコラムを下書きしていたのですが。。。

後出しなので、すでに遅いかもしれませんが、

タイミングを逸すると、死にネタになってしまうので、

 

今回は、

賃貸併用をお休みして、太陽光発電について 私の活用法をすこしだけ

 

 

めでたく(賃貸併用となる)自宅物件購入し、

住み始めたのもつかの間、

 

4月になると固定資産税という名の悪魔がやってきました。

 

不動産とは関係ないですが、5月に自動車税も来ます。

一年の前半は支払いだらけです。

収益系だったらC/Fから払えば良いのでしょうが、

まだ、自宅(夢のガレージハウス)だった我が家。

 

買う時は気にしなかった【重量鉄骨】

 

固定資産税 高っ!

築10年の中古で20万円台後半です。

 

マイホームとして、毎年払うことになるかと思うと、目まいがしてきました。

一瞬、買ったことを後悔するくらいに。。。

(さらに土地値が上がっていることもあり、今でもほとんど下がらないです)

 

すると、神の声

「お金を稼いでこそ不動産 お前の自宅は負動産?」

 

けど、この時は否定的に考えてしまったんです。

 自販機置いても コンビニ徒歩1分では勝てない

 駐車場は趣味車で埋まる(貸すほど土地はない)

 バイクガレージ、コインランドリーも考えたが 立地その他から断念

 

しかし、80坪もある敷地 何かやりようがあるはず。

 

結構、長い間考え続けてました。

 なんで固定資産税払わなきゃいかんのか?(納税の義務です)

 自分の維持費位 自分で稼げよ!(趣味車も稼いでない)

 ブツブツブツ。。。。

 

趣味?の洗車していて、「きょうは暑いなぁ。。。」とつぶやいた時

 

ふと、

不動産の神様が舞い降りた!

 

そうだ!太陽光載せよう!!

 

早速、調べてみると、

当時、32円+消費税/kw(20年固定買取の場合)

 

野だてが流行りだしてましたが、

賢い人は、認可だけ取って、パネルが安くなるのを待っている時期でした。

 

業者に見積もり取ると、屋根3面だけで45枚 10kw越え

(ってことは 20年固定買取も可能)

 

さらに、私のわがまま で

 車を日に当てたくない!

 空いてるところはすべて屋根を貼ってしまえ!

(洗車スペースだけは屋根がないですが)

と、

市販のカーポートではなく、注文の折板屋根にした我が家のカーポート

調べたら強度もあったため、上にも太陽電池搭載可能なことが判明!!

結果、20枚搭載し、合計15kw越え

 

しかし ここまでは 「とらたぬ」

いただく見積り書

 

まさかの500万円越え。。。

(当時、Kw単価30~35万円ほどでした)

 

表面利回りで、12%ほどです。

 

しかし、

「大家を夢見る私」としては、

 キャッシュアウトは面白くない

 イオン銀行は金利が高い(太陽光ローンがあるのはイオンくらい)

 ほかには太陽光で貸してくれるところは???

 

必死にググると、

『日本政策金融公庫』 があるぢゃん!

それでも2%くらいの金利

つまらん。。。

 

 

横を見ると育休中の嫁

彼女は、

「借金ある男とは結婚しない!」と のたまわり

私は 結婚前に 大学の奨学金を一括返済させられた?過去があります。

 

借金大嫌い 当然、履歴はホワイト

 

 

 

いけるかも???

 

 

 

融資相談予約 ポチっとな!

 

嫁に、

「今度の土曜日 融資相談に行ってきて!」

 

その後、

ひと悶着ありました。。。

 

 

面談日

 

嫁:「フルローンでお願いします!!」

担当者:「そんな計画性のないことでどーする!」

    「頭金位 用意するのが当たり前でしょ?」

 

担当者:「事業計画はあるの?」

嫁: 「家に太陽光を乗せたいって旦那が言ってるんです」

 

担当者:「あんたが事業をやるんぢゃないんか?」

    「事業主になるなら自分の言動に責任を・・・」

 

とご指導。(帰ってきてから ふた悶着)

 

 

最初のOJTにしては、ハードルが高かったようで。。。

 

 

しかし、妻の名義にすることで、

 ■私の融資枠の温存

 女性、若者/シニア起業家支援資金

さらに太陽光発電なので、

 ■環境・エネルギー対策資金

の適用が可能になりました。

 

 

事業計画は、育休中の嫁らしく行こう!

「子どもたちに地球環境保護への大切さを教えるためにも

自宅に太陽光発電設備を設置し、発電事業を起業する」

 

 「もっともらしいことを書き、

これが効いたかは不明ですが、無事に融資承認をゲット!

 

<結果>

 頭金:安い軽1台

 融資金額:450万円

 期間:10年

 金利:0.9%

融資

 

 前半10年:借金返済+C/F20万円弱/年

       自己資金 投資利回り 17%くらい

 後半10年60~70万円/年 予定(笑)

       完済済みなので、利回り計算 できないですね。。。

 

自己資金の償却年数は6~7年 ですが、

 

退去もないし、設備故障しても保険適用。

パワコンが15年ほどで寿命を迎えますが、そのころには無借金のC/Fで交換可能ですし、

commodity化で、今よりは価格が下がると予想されます。

 

1年のうち、8か月は借金返済よりも売電収入が上回り、

相殺されていくので、借入口座を放置しても、

お金が勝手に増えていく。これぞ本当の不労所得!!

 

 

出口戦略は、

 

20年経過後売却価格は10円前後となるようですので、期待はできません。

が、

 

太陽光パネルは効率こそ悪化しても発電は続く。

80%以上は能力残るようです)

 

一般家庭で使うには十分すぎる発電量

そのころには、

蓄電池が安くなっていると思うので、自宅蓄電し、エネルギーゼロ生活へ

 

もし、蓄電池が高かったら。。。

余剰売電に切り替えて 私の小遣い向上計画 に

 

<参考までに>

野だての太陽光発電所を買うならば、

私なら、多少利回り悪くても借地権の物件にするか?

10年ぐらい経過後に売り抜けます。

(所有権が残ると固定資産税だけが発生します)

 

内田様の記事でもありますが、

銀行は資産としてみなしてくれないようですので、

融資戦略にはご注意ください。

(逆に「一括償却資産」としては良いみたいです)

 

 

まとめ

■自宅などの長期保有物件なら 太陽光有効(現在の価格で精査が必要

 折板カーポートなら載せられます。

 

■パネルが付いているアパート等は買い取り残存年数の確認は必須。

 

■節税対策にもなるらしい(私はやってません)

 

そして

 

■活用できるものは『嫁』でも使う!

(お国は女性を優遇)

 

本当は、

固定資産税で悩まなければ、

 自宅に産業用太陽光発電を乗せようなんて考えもしなかった。

 

考えつづけ、「不動産の神様が微笑んだ」ことで、

【常に不動産の活用方法を考えることの重要性】

を学べたのが一番の収穫でした。

 

皆様にも不動産の神様が微笑みますよう!

今後とも御贔屓に