入居者退去

 前回のコラムで購入経緯を記したアパートの1室が退去したので、内覧が出来、リノベーションしました。

 

 リノベーション詳細 

 間取り  和室6畳・LDK10畳

 

和室を洋室に 

洗面台の交換 

便座にウオッシュレットの設置 

壁紙を張る際、各部屋一部お洒落な壁紙に

室内の塗装(DIY)

そのほかドアノブの修理等

 

新築当時の設置と思われる冷房専用のエアコンを中古冷暖房エアコンに交換 

できれば、女性に入居して欲しいと思いリビングにピンクのシャンデリア 

 

費用 計280,000円

 

最低限の費用で、最大限の効果を

 

募集・入居・利回りアップ

 旧家賃40,000円のところ新家賃47,000円で募集 半月で独身女性入居者決定

 280,000円の費用で、年間家賃84,000円UP 

 

アパート年間家賃1,920,000円から2,004,000円に

 

あくまでも仮定ですが、他3世帯をリノベーションするとすれば、840,000円の費用で、年間家賃2,256,000円 

 

購入時物件価格1,400万円 利回り13.7%から 

リノベーション費用をプラスして1,512万円 利回り14.9%

 

母の時代の大家さん

母は私の勧めもあり、30年程アパート1棟6戸の大家さんをしていますが、母達の時は賃貸物件は最低限の設備をすれば良いという考えで、今の賃貸事情が良く理解できていないようです。

バブル時代に土地から購入し、新築をし、利回りは6%、銀行金利は今とは比べものにならない程高かったのですが、下記の理由で母の賃貸業が成り立っていたようです。

土地は現金で購入した

当時は敷金を3ヶ月貰っていた

家賃が上昇していたので、利回りも6%から7.5%にアップ

ほぼ満室経営が出来ていた

 

母は15年で借入を返済し、年金もあり、老後は悠々自適の生活を送っています。