おはようございます!地主の婿養子大家です!

 

今日のテーマは『私の築古戸建購入物件の特徴を分析!』です。

これは読者のmack122641さんから頂いたリクエスト

「字型についてなんか取り上げてもらえないか?」

にお答えする為に書いてみる試みです。

 

それでは早速考えてみます。

 

地型について考える

先に極論を言います。

地型は大事ですか?と聞かれればもちろん大事に決まっています

地型が良いに越したことはありません

従って、

最良の地型・道路付の物件を安く購入できる実力のある投資家にとっては、地型・道路付に問題のある物件を買うこと自体がナンセンスです。

つまり、その投資家は

良い物件を安く仕入れることが出来る

からです。

これが出来れば失敗のしようがないですよね?

 

これが出来る理由の一つは、

安くなる理由が物件ではなく売主にある物件情報

を仕入れることが出来るにつきるかも知れません。

極端な話、1億の物件を無料でもらえれば基本絶対もうかりますよね?

任意売却案件や相続案件がその一つです。

 

しかし、

 

それが出来ない素人・初心者投資家は山ほどいます

 

私もどちらかと言えば、一棟ものに関して言えば

良い物件を普通の金額より少し安く仕入れる

ことが出来る程度の投資家です。

ただ、まだ今のところは

・築古アパート(私はやりませんが)

・築古戸建

などにおいては、

優良ではない普通以下物件をかなり安く仕入れる

ことは可能です。※築古アパートもやろうと思えば可能だと思います。

ここで

原則を言えば(特にアパートの場合)

物件を評価する時に、

戸建用地として

・いくつに宅地分譲できその場合の売価がいくらか

・単体での土地値がいくらか

を見極める必要はあります。

 

しかし、

 

物件の種別築年数等、

物件の条件によってどの程度大事かは異なる

と私は考えています。

 

そして、

私が行っている築古戸建投資と一棟アパート等での判断の違い

はここにあると思っています。

 

一棟アパートを購入する場合の土地の見極めは、

・一棟アパートの将来の再建築需要

・需要がない場合の宅地利用としての資産価値

になってくるかと思いますので、

その物件の土地としての価値において

・整形地であること

・道路付が良いこと

言い方は何ですが、

真っ当な商品価値が求められる可能性が高い

訳です。

しかし、私の築古戸建投資は言い方は下品ですが、

ゴ〇をリサイクルする商売

みたいな感じです。笑

※事実、不動産の残置物撤去業者はゴミをゴミとして回収するサービスと同時に

にリサイクルとしてインターネットや独自のルートで売却して儲けています。

 

どういうことか?

私の築古戸建投資の根幹には、

戸建を1,000万円以下で特に住居として購入する人が、

・地型が悪いから買わない

・資産価値がないから買わない

・将来、二束三文にしかならないから買わない

と考えるよりも

その値段で、ある程度の利便がある立地

『自分の家』を持つという行為や事実に価値を見出す

という、

将来の購入者の思考に基づく考えが強いです

これは、

低価格帯の実需仲介を経験しているうちに私の中で生まれた考え方かも知れません。

仲介をしているとき、

・そのお客さんの考えに興味をもって

・そのお客さんに直接聞いたり、想像したり

・そのお客さんのつもりで考えたり

することで養われた能力の一つかなと思っています。

 

要するに、

相対的資産価値が非常に大事な不動産でも、

絶対的資産価値で出口を評価することもできる

一例なのかも知れません。

 

つまり、私は築古戸建投資を

賃貸収入を得た後にその『マイホーム』へ価値を見出す人へきっちり利益を確保した上で提供する

事業と捉えています。

 

私の購入物件の特徴

以下、赤字将来の絶対的資産価値考察材料

※今回は文字数の関係で、戸建1号のみ紹介にします。

【戸建1号】

■エ リ ア :横須賀市

■アクセス:駅歩13分

■築 年 数 :築44年

■構      造:木造スレート葺2階建て 

■駐 車 場 :なし⇒※100万円未満で作れる

■土地面積:109㎡

■建物面積:70㎡ 

■売出価格:600万円

■購入価格:270万円 ※土地のみ固都税評価額750万円

■表面利回:28.8%

■借入金額:600万円 ※リフォーム代約300万円

■投資利回:13.0%

■借入期間:10年

■返 済 額 :55,000円

■年間家賃:65,000円×12か月=780,000円

■手 残 り :10,000円×12か月=120,000円

★5年以上保有後、住宅として売却予定、査定額980~1,200万円

★10年保有後は、古家付き土地売り、自己査定1,000万円程度

 

<絶対的資産価値の組み立て>

・購入時点での査定額980万円以上(対投資額含み益約400万円)

⇒かなり安く購入出来ている。

・地型は整形地だが、道路との高低差△1M

270万円で買えた一因

・駐車場はないが、100万円未満で作れるので資産価値UP可能

⇒駐車場有の土地であれば、1,000万円は下らない

・5年で約300万円借金の元金が減る

⇒資産価値はむしろ上げることが可能(駐車場を作ることで)

 

★重要★

整形地で道路付が良いから1,500万円で必ず売れる訳ではない

つまり、

投資額が600万円⇒1,000円で売れると考えている本件は

好条件で1,100万円⇒1,500万円で売れる物件と同じ利益が見込まれている。

同じ400万円の含み益がある点に注目しています。

 

素人投資家・初心者投資家が

整形地・道路付を意識するあまりに、

普通の物件を普通に購入することがあると思いますが

低価格帯戸建投資では、上記理由から

安く購入しても含み益が大きい投資

があることも、頭の片隅においても良いのではないでしょうか?

 

私の低価格戸建投資は、将来の出口が

絶対的資産価値

で判断する為に、地型・道路付に捉われすぎない投資手法です。

しつこいですが、

良くない物件をかなり安く仕入れる

ことが前提であることを忘れないで下さい。

 

素人・初心者読者の方へ

今回、

リクエストに答えるつもりで書いてみましたが、書きたい足りない部分があるように思います。

いつもいつもは無理ですが、今回に限り、本コラムに関わる質問であれば本気モードで返信いたします。

どうぞ、説明不足部分やアドバイス等があればコメントを下さい!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました!