みな様、根本のコラムを開いていただき誠にありがとうございます。
 私自身サブリース(物件を業者に一括借上げ)を活用していますので、それについてお話ししたいと思います。

サブリースは悪である?

 かぼちゃ事件やレオパレス等、楽待の記事にもあるように、サブリース会社が一方的に支払賃料を減額したり、支払いをストップしたことで、大きな社会問題になっています。

 また、サブリース契約を解除した際に、入居者を全て強制退去させるなどの、常識では考えられないような、ある意味いじめに近い非人道的行動までする会社があります。

 この問題は、オーナーにとってみれば、「不誠実である」「約束を守ってくれていない」という心情的な問題や単なる契約不履行の問題だけでなく、金融機関への融資返済ができなくなってしまうことから自己破産の可能性が高くなるという死活問題です。

 そもそも、サブリースとは、普通の管理会社に任せるよりは高額な手数料をサブリース会社に支払うことで、オーナー自体が空室リスクや管理の手間を省くものです。

 あらかじめ決まった約束を果たしてくれれば問題はないのですが、一部のサブリース会社は、この約束を守らないことからトラブルになるのです。

  幸いなことに私は良いサブリースに巡り合っています。

 私が活用しているサブリースは、現時点で非常に満足しています。

 家賃は、安定して毎月入ってきますし、修繕や清掃についても写真を毎月送ってくれます。サブリース代金も比較的安く、品質価格ともに満足しています。

 サブリースをしている物件はサラリーマン時代に購入したものですが、忙しいサラリーマンの身にしてみれば、手間が省けるサブリースは非常にありがたいものです。

 また、サブリース契約当時は、サブリースのほうが、融資が通りやすいことも聞いていました。管理会社を使うとはいえ、素人が少ない時間で対応するより、プロが全部を管理、実施したほうが良いであろうことと、金融機関から見れば、空室リスクがオーナーに存在しないことが融資を通りやすくする要因であると思います。

サブリースを選択する際に確認すること

 通常不動産投資をするに当たって、その物件の利回り、立地、構造、設備、広さ、ターゲットエリアの人口や利便性についてはとても気になるところです。

 しかし、もし、サブリースを視野に入れているのであれば、もう一つ確認しておくべきことがあります。

 それは、そのサブリース会社のサブリース事業の収益です。

 今回のかぼちゃ事件もシェアハウスのサブリース事業は火の車であり、この大赤字の補填をするのに、新規建築で、投資家からお金を調達していました。
 もし、このシェアハウスのサブリース事業が十分に収益を得ていれば、家賃の支払い停止などもなかったことと推測されます。

 よって、サブリース事業が収益を出しているかを知る必要があるのです。

 しかしながら、多くのサブリース会社というのは、不動産会社や建築会社等の一部門であり、サブリース事業の収益状況については公開されていないようです。そこで、これを推測するために集める情報は以下の通りです。

  その会社がサブリースしている物件の数、立地、構造、規模

 つまり、サブリース事業をしている物件が、満室に近い状態で運営できる物件ばかりならば、サブリース事業はうまくいっているはずです。

 駅から離れた立地で狭小アパートばかりをサブリースしている会社ならば、将来、経営が苦しくなるのは目に見えています。逆に、良い立地で程よい面積の物件ばかりサブリースしている会社ならば、将来もサブリース事業の経営は安定することでしょう。

 もし、ずっと長期間サブリースをするのであれば、自分の物件の立地や構造よりも、むしろ、サブリース会社のサブリース事業がうまくいっているかを確認するほうが、安定的収益が得られるかの判断ができるのです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

根本 伸之