ドーモ、投資侍です。

楽待コラムニストの方々はコメント機能のお陰で議論が活発ですね。この点は健○屋コラムとは違うところだと思います。

ただ、ワタクシの場合は他の方のコラムへのコメントは自粛させていただいております。

理由は、ワタクシの性格とコラムの特性上、外敵を作る可能性が非常に高く、ワタクシがコラムにコメントさせていただくと、その方のコラムが飛ばっちりなどで荒らされることが懸念されるからです。

※写真はイメージです

今までコメントいただいたコラムニストの方へのコメントも万が一を考慮して控えさせていただいておりますが、コラムは毎日楽しく拝見させていただいております。

ワタクシのコラムやコメント欄は荒れようが廃れようが煽られようが全く問題ございませんので、お好きにお使いいただいて構いません(`・ω・´)実は先日の仮想通貨セミナーコラムにも荒らしコメントが入ったのですが、幸いワタクシの真摯な返信にご理解いただき自ら削除していただけたようです(返信後5分ほどで削除いただきましたw)。

ただ、そんなワタクシも同じ新米楽待コラムニストの川北様の保有物件については、同じく3歳の子どもを持つ親としてコメントを差し上げたく思いました。

多くの方が指摘されているようにかなり危険な投資をされており、婿養子様など多数のコラムニストの方々が本気で心配されたコメントを差し上げておりますが、当の川北様には皆様の危険性を指摘するコメントが響いていないように見受けられます

おそらくその理由としては、言葉だけで危険性を指摘されても将来の具体的な数字で見えていないからだと思うのです。

そのため、ワタクシのコラムでは川北様へのコラムへのコメントとして具体的な数字を示して川北様のみに捧げさせていただきます。

全ての内容の責任はワタクシ、投資侍にて負っておりますので、いかなる批判や叱責もワタクシのコラムにてぶつけていただければ幸いにございます。(余計なお世話とのコメントは百も承知でございます。)

1.川北様の保有物件

①さいたま新築物件

・木造

・新築(現築3年)

・1Kと1LDKの計8戸 

・価格8,360万(表面利回り7.3 %)

・融資8,500万、金利2.0%、35年

※新築木造で35年融資なのでO銀行と推察いたします。

②北海道RC物件

・RC造

・築19年(現築20年)

・2DKと2LDKの計20戸 

・価格16,500万(表面利回り10.9%)

・融資17,460万、金利4.5%、35年

※高金利かつ耐用年数無視の35年融資のためS銀行と推察いたします。

③名古屋S造物件

・重量鉄骨造

・築15年(現築16年)

・1Kが18戸

・価格11,700万(表面利回り8.6%)

・融資12,550万、金利3.5%、35年

※高金利かつ耐用年数無視の35年融資のためS銀行と推察いたします。

2.川北様の保有物件の投資基準評価

①さいたま新築物件

(前提)

・建物価格4,000万(減価償却費が分からないので推測を仮置き)

・満室(最大収益でシミュします)

・賃料は毎年1%新築プレミアムが下落し10年後に一定

・税率10%(コメント欄から税率は高くないとのことなので低めで)

(将来残債利回り)

引用:楽待シミュレーションツール

・10年後将来残債利回りは築10年で8.27%(賃料549万円÷残債6,638万円)

さいたまのエリアにもよりますが、築10年利回り8.27%はギリギリ及第点だと思います。

ただし、8.27%は残債(=破綻しない価格)で売った場合なので、収益が出る物件かというとそれほど収益が出る物件ではないと思います。

(債務償還年数)

引用:楽待シミュレーションツール

・債務償還年数は32年

正直かなり厳しいです。

この債務償還年数は満室、10年以降賃料下落なし、金利上昇なし、大規模修繕なしの超緩い前提なので長期保有すると大規模修繕費用など将来のリスクが非常に大きい物件だと思います。

(出口戦略)

・できれば今売るのをオススメ

・ただし、ほぼ満室運営できる自信があれば10年目まで保有して売却を狙うのはあり得ると思います。

・築10年ならO銀行は木造耐用年数を40年で見るため次の買い手が見つかる可能性もあります。

・1点だけ気になるのがO銀行(推測)なのにオーバーローンで引いています。

O銀行はオーバーローンを承認しません。これは売契の金額を調整していませんか?

もし調整していた場合は川北様はO銀行を出禁になっている可能性が高く、売却の時に買い手もO銀行が使えなくなります(出禁の売り手が関与しているので買い手も使えないんです)

ちなみに、売買金額の調整はある理由からほぼ確実にバレてます。

・もし売買金額の調整をしていてO銀行が出禁になっている可能性があるなら即売却を強く強くオススメします

なぜなら、二重売契を使った借り主は金融引き締めが起こったときに貸し剥がしの優先対象(=破綻)になるからです。

※二重売契の発覚事例とリスクは別コラムにて書かせていただくのでここでは割愛させていただきます。

 

②北海道RC物件

(前提)

・建物価格12,500万(減価償却費が分からないので推測を仮置き)

・満室(最大収益でシミュします)

・賃料は現状固定

・RC積算価格はほぼ売価の16,500万を想定

・税率10%(コメント欄から税率は高くないとのことなので低めで)

(将来残債利回り)

引用:楽待シミュレーションツール

・10年後将来残債利回りは築29年で12.13%(賃料1,798万円÷残債14,827万円)

築29年で残債利回り12.13%は一見売れるようにも見えます。

しかしながら、累積減価償却費が10年で3,629万円発生しています。つまり、物件の積算価値は12,871万(16,500万-3,629万)です。

そのため、以下の条件で売れるかを考えなければなりません。

・札幌築29年RC(残耐用年数18年)

・利回り12.13%

・積算約2,000万割れ

おそらく売れません。つまり、破綻しないギリギリの価格で10年後に売却しようとしても売れません

(債務償還年数)

引用:楽待シミュレーションツール

・債務償還年数は29年

正直かなり厳しいです。

この債務償還年数は満室、賃料下落なし、金利上昇なし、大規模修繕なしの超緩い前提なので長期保有すると大規模修繕費用など将来のリスクが非常に大きい物件だと思います。

特にエレベーターの補修は前回いつ行っていましたか?

エレベーターは約10-12年ごとに補修費用が1,000-1,500万円かかります。その費用はどのように捻出するのか目処はついていますか?

(CFベース純資産増加額)

※まだ説明していない投資基準ですが詳細は割愛します

引用:楽待シミュレーションツール

・元金返済額は214万円

・満室想定CFは201万円

・減価償却費は363万円

純資産ベースでみれば、元金返済分214万円とCF分201万円だけ増えて、減価償却費363万円減っています。

つまり、純資産増加額415万円から減価償却費363万円を引いた52万円が純粋な純資産増加額です。

これはどういうことかというと、、、

手元に残っているCF201万円と純資産増加額52万円の差額149万円は金利4.5%で負債として借りているのと同じ事です。これ大事、超大事でございます。

例えで言えば、

「俺、今年149万円を金利4.5%でア○フ○から借りたから、貯金が201万円貯まったぜ」

っていうのと同じ事です。

見せかけのCFに騙されないでください。ご自身のバランスシートの純資産額が投資によってどれだけ増えているのか確認してください。

(出口戦略)

・満室後即売却を強く強くオススメします。

・この物件を保有すると言うことは債務償還年数で銀行スコアリングを落とします

・また、毎年純資産が減っている状態なので銀行から見れば「破綻懸念先」の債務者区分です(とてつもない金融資産があれば別ですが)。

・銀行からみて「破綻懸念先」なので借り換えは相当困難です。

 

③名古屋S造物件

(前提)

・建物価格7,000万(減価償却費が分からないので推測を仮置き)

・満室(最大収益でシミュします)

・賃料は現状固定

・RC積算価格はほぼ売価の11,700万を想定

・税率10%(コメント欄から税率は高くないとのことなので低めで)

(将来残債利回り)

引用:楽待シミュレーションツール

・10年後将来残債利回りは築25年で9.75%(賃料1,006万円÷残債10,316万円)

更に、累積減価償却費が10年で2,864万円発生しています。つまり、物件の積算価値は8,836万(11,700万-2,864万)です。

そのため、以下の条件で売れるかを考えなければなりません。

・名古屋築25年S造(残耐用年数9年)

・利回り9.75%

・積算約1,500万割れ

この物件もおそらく売れません。つまり、破綻しないギリギリの価格で10年後に売却しようとしても売れません

(債務償還年数)

引用:楽待シミュレーションツール

・債務償還年数は32年

正直かなり厳しいです。

この債務償還年数は満室、賃料下落なし、金利上昇なし、大規模修繕なしの超緩い前提なので長期保有すると大規模修繕費用など将来のリスクが非常に大きい物件だと思います。

(CFベース純資産増加額)

引用:楽待シミュレーションツール

・元金返済額は188万円

・満室想定CFは93万円

・減価償却費は286万円

純資産ベースでみれば、元金返済分188万円とCF分93万円だけ増えて、減価償却費286万円減っています。

つまり、純資産増加額281万円から減価償却費286万円を引いた▲5万円が純損失額です。

これはどういうことかというと、、、

ア○フ○から金利3.5%で98万円借りて、5万円を借金返済に充てて残り93万円を手元に置いているだけです。

名古屋の物件は現時点でもCFが赤字ですが、例え満室になっても手元に残ったお金はア○フ○から借金して通帳に入れているだけの見せかけのお金です。

(出口戦略)

・満室後即売却を強く強くオススメします。

・この物件を保有すると言うことは債務償還年数で銀行スコアリングを落とします

・また、毎年純資産が減っている状態なので銀行から見れば「破綻懸念先」の債務者区分です(とてつもない金融資産があれば別ですが)。

・銀行からみて「破綻懸念先」なので借り換えは相当困難です。

3.川北様の物件総括

(物件まとめ)

・さいたまの物件は10年目までは何とか持てます。(ただし、O銀行出禁だとリスク大)

・北海道の物件はできる限り早急に売却してください。借り換えはほぼ不可能です。

・名古屋の物件もできる限り早急に売却してください。借り換えはほぼ不可能です。特に満室でも税引き後CF90万は少なすぎます。

(今後の対応)

・毎週末に北海道又は名古屋の現地に行って、客付け会社回りを行ってください。満室になるまで続けてください。

・満室になったら売却に出してください。残債+費用+多少の手残りの売却価格が良いと思います。もし買い手が出たら多少の手残り分の指値は受けて売却を優先してください。(スルメが使えない今の融資状況だとこれも相当な茨の道です)

・もし資金に余裕があれば、物件にタイルなどを貼って(数百万で貼れます)、「高級タイル仕様」と宣伝して+1,000万で売りに出すことも有効です。

 

川北様の物件は築年数がまだ新しいというのが不幸中の幸いです。本当にこれだけが救いだと思います。

是非今後の対応を速やかに、かつ、超絶真剣にご検討ください。

4.最後に

他人の物件を勝手に覗いて評価するなど不躾なことをしてしまい大変申し訳ございません。

もっとも、多くのコラムニスト様から危険である旨のコメントがされており、川北様よりも遙かに猛者の投資家の方からもアドバイスがなされています。

ワタクシも僭越ながら不動産の世界に13年身を置いており、少なくとも川北様よりはITバブル崩壊、リーマンショックなど多くの経験をしております。

コメントされている多くの皆様は決して川北様を陥れようという意図があるものではございません。

その意味をもう一度お考えになり、奥様と3歳になるお子様の将来のために、もう一度真剣にご自身の物件に向き合ってください。

改めて今回の不躾なコラムにつきまして謹んでお詫び申し上げます。

同じ3歳の娘を持つ父より