ドーモ、投資侍です。

投資基準に関して色々コラムを書き綴っていますが脱線もしていて訳分からなくなっている人も多いと思いますw

この辺りは区切りが付いた段階で一纏めにするのでご安心下さいませ。一応全ての基準を確認すると物件評価を多角的に見ることができる基準を設定しているつもりです。読むのが面倒くさくなってきたという人ももう少しだけお付き合い下さいw

さて本日は、、、

 

皆さん大好き積算評価のお話です!( ゚∀゚)o彡゚ セキサン!セキサン!

 

不動産投資をする場合において積算評価の問題は切り離すことはできません。ただし、残念ながら積算評価の高い物件=優良物件と勘違いされている投資家&また勘違いさせている不動産仲介業者・コンサルが非常に多いのが現状です。

そんな積算重視の方々のことを戒めを込めて、、、

積算星人と呼ばしていただいております( ̄ー ̄)

※画像はイメージです。

1.積算評価を理解するためのポイント

積算評価については以下の3点をしっかりと理解することが重要です。

①積算評価は銀行担保の価値を示すもので大事

②ただし、積算評価は物件の優良性を示す基準ではない

③積算に笑う者は積算に泣く(積算ブーメラン)

積算評価の算定方法については、流石にこのコラムを読まれている読者様では常識なので説明しません(ググってくださいw)。

以前以下のコラムでも説明しましたが、積算評価は物件の担保価値を示し、物件の収益力を測る債務償還年数と両輪をなすものです。楽待さん、過去コラムのリンクが・・・貼りたい・・・です。。

これ知ってると融資で有利ですぜ、ダンナ

ttps://www.rakumachi.jp/news/practical/224392

 

(質問)

でも担保価値が高いっていうことは良い物件っていうこと何じゃないの???(´・ω・`)教えてエ○い人!!!

 

 

。。

 

。。。

 

積算評価と投資物件としての価値は全くの無関係です∑(・Д・ノ)ノナントッ

 

これは何故かというと銀行が見る担保価値と投資家が見る物件価値の尺度が異なっているからです。

銀行が見る担保価値はその物件を売却すれば概ねどの程度の価値を持って売れるのかという点を国が公示している基準である路線価(時価じゃないんです)と建物再調達価格を基に算出します。

しかしながら、投資家が物件を評価する場合にはその物件からいくら儲かるのか、という収益力(=純資産をどれだけ増やせるのか)という点が重要なポイントになります

(ちょっと参考になる具体例)

ちょっと違う具体例を見てみましょう。少し前にZOZOの前澤社長がバスキアの絵画を123億円で購入したと話題になりました。

この絵が123億っすよwww

実は絵画や車(フェラーリなど)についても銀行が担保価値を認めて融資を受けることができます。

じゃあバスキアの絵画に対して銀行が80億円の担保評価を認めた場合、バスキアの絵は投資家にとって良い投資対象だと思いますか???

答えはNOでしょう。バスキアの絵は持っていても1円の収益も生み出しません。つまり、収益力はゼロです(美術館に貸して稼ぐっていう手もありますがあれって大した収益にならないみたいなので考慮しませんw)。将来の値上がり益を得ることができなければそもそも投資対象としても成り立たないのです。

 

でも銀行は収益力がゼロであってもバスキアの絵に対して担保価値を認めます

 

ここまで書けば分かるでしょうか?

 

不動産の場合は銀行の認める担保価値と投資基準がごちゃ混ぜになっていますが、本来銀行が認める担保価値と投資対象としての収益力は切り離して考えられるべきなのです。

 

そのため、銀行が担保価値を認めた=良い投資対象という方程式は成り立たないことにご注意ください。

こんな簡単なことだけ理解していればかぼちゃ事件の被害者は大分減らせたはずです。「銀行が融資したから安心だと思った」という投資家の考えはティラミスにハチミツと餡子付けて食べるくらい甘いです。

(積算評価マジック)

積算評価については、極端な話で言えば土地のク○安い超ド田舎にRC物件を建てればいくらでも積算の高い物件を建てることができるんです。

もっとも、私は積算評価を基準に物件を購入すること自体を否定しません。また、積算評価の高い物件だけ買えば、債務償還年数さえクリアできれば物件を買い続けることが理論上可能です。返済比率とか属人要件でアウトにならなければですけどw

楽待コラムニストの才津康隆さん、鑑定士×投資家さん、内本智子さんなどは積算を重視した物件購入スタイルですが、これらの方々は積算の出る物件を機械的に購入しているのではなく、積算の出る物件の中で満室運営できる収益力の高い物件を購入しているんです。

つまり、積算物件を中心に購入している投資家の方は、物件収益力がある物件の中で更に積算評価が出る物件を購入している(積算あり→収益力ある→購入)のであって、積算評価が出ているから物件を購入(積算あり→購入)している訳ではないんです。そもそも積算買い増し法って融資ジャブジャブの時にしか使えない手法ですし

これらの方々の投資手法は、どうしても積算が高い物件を購入している点に目が行ってしまいますが、そもそも満室で物件運営するための運営力・客付力・リフォーム力なども見逃すことはできません内本さんとか最近の工事ヘル被って現場掘り起こして水道管引いてる姿とか夫に内緒で不動産投資ってレベルじゃねーですwww

だからこれらの投資家のコラムを見て、積算が出る物件を買えばいいと思っている人は今一度ご自身の投資基準を見直してみてください。

2.積算の罠

積算の高い物件はほぼ100%の割合で建物価値が高いです。建物価値が高いということは減価償却により減価も大きいということも知っておかなければなりません。

以前の三重の超絶ク○物件をご紹介しましたが、この物件のシミュレーションを再びご紹介しようと思います。

 

引用:楽待シミュレーションツール

減価償却費が年間736万円発生しています。

これってつまり将来の売却価格を年間736円削りながら毎年CFを得ている、つまり、将来得られるキャピタルゲインをインカムゲインの形で先にもらっているだけなんです(厳密には完全に一致しないんですけどそこは置いておきます)。

言ってみれば、、、

タコ足CFでございます( ̄ー ̄)

投資初期はCFが欲しいという投資スタンスも理解できるのでタコ足CF自体は完全に否定するわけではありませんが、自分の足を食べながら運営している状態であるため、将来の売却がいくらでできるかということは常に気にしなければなりません

 

この場合、悪徳業者のシミュレーションは購入価格と売却価格がほぼ一緒の前提でキャピタルゲインを計算されていることが多いです。

 

でもね、、、

 

何で購入の時に自分は「積算>売価」でしか購入しないのに売却の時は相手が「売価>積算」で買う前提なんだよwwww

これシミュレーションってレベルじゃなくて只の願望だろwwww

 

積算は経過年数と共に減価していくため、将来の売却価格も積算の減価と共に下がっていくことを絶対に忘れてはいけません。

 

この積算星人が売却の時に積算が低くて売価が取れないことを私の投資仲間の間では、、、

※画像はイメージです

積算ブーメランと呼んでいます( ̄― ̄)

 

セキサン・セキサンと煩い積算星人は売却の時に自分の物件の積算が下がっていてキャピタルが取れずに泣く、というとっても大事な教訓でございます。

 

(本日の言いたいこと)

・積算は銀行担保評価を受ける上で大事なのは間違いない(特に自己資金ない人は積算がある程度出る物件を買わざるを得ない)

・ただし、物件の収益力を判断する上ではク○ほども役に立たないク○基準

・タコ足CFで生きながらえている人は常に売却価格を気にすべし

 

次回のコラムでは積算の原価評価を行うためのCFベース純資産増加額についてご説明しようと思います。

もうちょっと先日のコラムで出ちゃいましたけど、積算物件を購入する場合にはク○物件を高確率で排除する有用な基準だと思っています。

 

投資侍より