物件の稼ぐ力。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

不動産投資をやっている方の書いている記事では、

総資産●億円! とか
年間家賃収入●千万円! とか

なんだか格好良い文字が並びますよね。

 

普通は年収は500万円くらいですから、スゴイ数字に驚いてしまうことでしょう。ですが、ここには隠された部分もあるので内容をよく見る必要があります。

 

総資産●億円には、同じくらいの負債が隠れていることも良くある話です。純資産と総資産は違います。下手すると、実勢価格でみたら負債の額のほうが多いような方も結構いるので、、、

 

これは、よく聞く話ですよね。

 

同じように『家賃年収●千万円!』という言葉にも注意が必要です。これだって、あまり伝えていない側面もあるのです。格好悪いことは伝えたくないのが人間です。わざわざ格好悪いことを文字にしてネットで配信する人もいません(笑)

 

家賃の下落や空室率を考慮していない数字だということもありますが、そんなことを言いたいわけではありません。

 

この収入は、建物が使用できる程度の状態を維持できている期間に限定された収入だということです。未来永劫続く収入ではありません。よく権利収入という言葉が使われます。確かに不動産投資では、そういう側面もあります。

 

ただし、その権利には期限があるのです。建物がボロボロになって貸し出せない状態になったときには権利は失われます。それまでの間に限られた収入なのです。

 

その収入はいつまで続くか。

築25年の木造アパートに30年ローンを組んだりすることもよく聞く話です。このような長期間のローンを組めば、初めの頃はキャッシュフローも出て楽々と不動産投資を楽しむことができるでしょう。

 

でも、中古木造ばかりを運営してきた経験からすると、、、

築30年を超えたころから不具合の発生や修繕の頻度は上がります。大きな費用のかかるトラブルも増えてきます。賃料は目に見えて下がっていきます。

 

それに合わせて、減価償却費が切れるタイミングも来たらピンチです。収入は下がるのに税金の支払いは上がるのですから。

 

それくらいなら、まだいいでしょう。築50年くらいで建物の寿命が来たら、収入が無いのにローンは5年も残っています。建物の管理が悪ければ、、、もっと早くダメになることだってあり得ます。施工不良が隠された瑕疵のある手抜きした建物かもしれないですし。いつまで建物がもつのかは未来にならないと分かりません。

 

 

目先だけの収入を見て、それが永遠に続くと思っていると大変なことになります。不動産投資では『今が良ければいい』は通用しません。

 

今の私でも。

十数年の間、コツコツスタイルの不動産投資を続けてきて、それなりに安定期に入ってきたと思える私の状態でも、『この収入がいつまで続くのか分からない』と気を引き締めています。

 

現時点で、6棟のアパートが無借金です。年間家賃収入は3000万円弱で税引前のキャッシュフローは2200万円くらいでしょうか。

 

それでも、平均で築30年くらいの物件たちであることを考えると、

 

あとどのくらい建物の寿命はもつだろうか?

その残された期間で継続可能な投資戦略を考えなくては。

そのために今やるべきことは何だろうか?

 

と、日々 自問自答です。

 

 

今の収入が●千万円だからと言っても、あぐらをかいていてはダメなのです。その収入があるうちに次の対策を考える。それを忘れるとジリ貧の投資となってしまいます。

ましてや、不動産投資を始めて数年で自己資本比率も低く、純資産も低いような状態では、もっと厳しいのです。

 

 

不動産投資では、始めると大きなお金が動いて、、、きらびやかな気分になります。でも、実際に儲かっているお金は入ってくるお金よりも少ないのです。その『本当に儲かっているお金』がどのくらいなのか把握して、それを持続可能な戦略に組み立てることが不動産投資です。

 

くれぐれも、今だけのキャッシュフローに騙されないようにしてください。

 

以上、投資初期の注意点を書いてみました。始めたばかりの方が読んだら不快に思う部分もあるかもしれません。耳障りの悪い部分もあったかもしれませんが、購入前によく長期的な視点で検討してみてください。

今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。