個別面談後に紹介された非公開物件

                                 画像は散歩中の隅田川

 

さて、前編では、とある業者との個別面談後に、紹介された物件が、良さそうなので、買付にサインをしてしまったところまで。

持ち帰って、渡された物件情報をよくよくチェックしてみると、、、

 

まったくダメぢゃん!これ!

 

まずは、グーグルマップで周辺を散歩してみると、あるはずの駐車場が見当たらない。どう見ても、物件に隣接した駐車場が見あたらないのである。

少し歩いた場所に、ちょうど同じ台数分の駐車場があったが、これって飛び地ぢゃね?(怪しさレベル3に上昇)

 

さらに駅までの距離が遠い、このあたりは車社会だということは理解できるので、最初は気にしなかったが、それにしても遠いのと、物件の周辺に商業施設がまったく無いのである。駅に行くのも、スーパーに行くのも、常に車が必要になりそうな、閑散とした場所である。

これは、ファミリータイプとしてはいかがなものか?

そもそも人口動向は減少傾向の地域で、世帯数動向はかろうじて横ばいながら、生産人口は限りなく減少していく地域である。

高齢者向け1Kならありかもしれないが、ファミリータイプでこの立地に需要があるとは思えない。

 

安易に買付にサインした自分に、喝!を入れつつw、レントロールもチェックしてみると、同じ間取りなのに6万5000円と3万5000円の部屋がある。

これはよくないね。

相場賃料は4万8000円である。これは、歩けない距離にある最寄駅の相場賃料である。ということは、この物件の適正賃料は、4万8000円以下だということだ。

 

ちなみに、賃貸中8室の賃料は、6万円超えが2室、4万8000円の部屋が3室、4万5000円の部屋が2室、3万5000円の部屋が1室というレントロール。空室の1室は、募集予定賃料が、5万2500円になっている!(怪しさレベル4に上昇)

 

いったい何の根拠に基づく想定賃料やねん!

 

それに6万超えの2部屋は、入れ替えが発生した瞬間に、4万5000円になるに違いない。

この物件のシミュレーションをするには、家賃想定4万5000円*8+3万5000円で計算する必要がある。

そもそも3万5000円の部屋は、売主の親族か関係者か、はたまた満室で売り出しをかけるためのサクラか?と、疑い出したらキリがないw

 

そして、シミュレーション情報を確認すると、、、先にこれをよくチェックすりゃよかったというぐらい、ずさんなシミュレーションであった。

(怪しさレベル5に上昇)

まず、いっさいプレッシャーの無い満室想定のシミュレーションなのだ。

※空室率、家賃値下率、広告料や空室時の原状回復費用などの運用費が、まったく考慮されていない、そんな運営はあり得ない

※購入諸経費(初期費用)がまったく考慮されていない

※固定資産税がまったく考慮されていない(もちろん都市計画税もね)

※管理委託料(4%)と経費(電気・水道・清掃)が実績ベースかもしれないが、かなり低く設定されている

 

それで、5000万円の物件で、150万円の手残りが出るって言われても、信用できるわけもなく、検討終了www

 

まさゆきのシミュレーションでは、家賃4万5000円の2部屋を基準とした、現況ベース以下の賃料をもとに計算する。さらに、この立地では、空室率・値下率も厳しめにセットする必要があり、

ざっと計算して、7%の利回り(大規模修繕が発生しない前提)になる。

実質7%の利回りの田舎の築古物件に、共同担保を入れての3.3%のフルローン融資金利の想定である。

 

ありえねえ!

 

業者との対決(決別)

というわけで、約束した3日後に、残念ながら、検討終了を伝えるために、業者と会うことになった。

 

その時点では、任意売却、競売物件、相続物件の一次情報を入手できる太いルートというものが本当かもしれないので、継続して情報を提供してもらえるように、本件だけをうまくお断りして、関係まで絶つような断りかたをするつもりはなかった。

さて、ここからは、実録中継風に書いてみよう。

 

どうですか?決めていただけましたか?と、プロが言うw

※前編で書いた、やり手そうな業者の営業マン、リーシングも管理もプロで、別会社の経営もしているという人(以降、プロと表記w)

(まさゆき)

いやあ、今回は、まず立地が厳しいと判断しました、基幹駅からの距離が遠いだけでなく、近隣もグーグルで見る限り、かなり寂しい環境で、大学が近くにあるといっても歩ける距離ではないし、そもそも大学生が住む間取りではないし、まさゆきの基本的な検討条件は、首都圏16号線内という基準があって、地方でも、それと同等の立地であると確信できることが条件なので、この物件はそもそも対象外の立地になります。

他には、駐車場10台の敷地が見当たらないのも気になりました。

あとは、レントロールで、うんぬんかんぬんと、前述の内容を説明。

まさゆきが買うとしたら、500万円以上の値引きの指値をすることになるので、それはさすがに売主さんにも失礼だし、すでに一番手の買付も入っているとのことなので、そちらで進めていただいた方がよいかと思います。

(プロ)

いやぁ、先日、買付をいただいたので、売主さんと話をして、一番手は断っていただいたんですよね。困ったなあ。

※てめぇ、一番手がいたなんて嘘だろ!

買うかどうかも決めていない、買う場合の条件も決めていない、そんな買付で、一番手を断る売主がいるわけねぇだろ!

まさゆきを煽るために、一番手がいるなんて、言ってたな!

 

なので、こう返した。

(まさゆき)

「一番手の方は、満額で買付をされていたと言われてましたよね、まだ2~3日の話なので、やはり、売りますということで、大丈夫ぢゃないですか?」

(プロ)

「いやぁ、困ったなあ、金融機関にも話をしてしまっているので、まさゆきさんが今後買えなくなるような迷惑をかけずに、ことをおさめたいので、どうしようかなと。」

※てめぇ、今度は脅しかよ!

買わなくてもいいから書いてくれといった買付をネタに、ブラックリストに載るかのような言い草w こいつ本性表したなw

(まさゆき)

「いや、金融機関に話をするって、前回は、共同担保は無しの条件でと言っていたはずですが、それで打診されたということですか?」

(プロ)

・・・・・・

(まさゆき)

「それよりも、早く売主に伝えて、一番手の方と話を進めた方がよいって、言って頂いた方がよいのでは?」

※ちょっとイジメモードw

(プロ)

「2~3百万の値引きであれば、交渉の余地があると思いますが、500万円以上の値引きはさすがに、きついかと」

※だから、満額の一番手に買ってもらえばいいぢゃん!

(プロ)

「ちなみに、建物比率を高めに設定して、償却や消費税還付の対応も可能ですよ、そのために、売主との間に入って、うちが法人で契約しますから」

※がががががーーんwww 

何やねん、こいつ、3タメだったのか!

仲介って言ってたのは、大嘘だったのかよ!

仲介と転売の違いもわからねぇ、カモだと思われてたんかい、トホホホホ。

 

もはや、話を続けてもしょうがないので、中座して、喫煙室へ向かうまさゆき。

 

そこで、さらに衝撃の事実を発見!

さりげなく、携帯で、物件名称(〇〇ハイツ)を検索したところ、検索結果の7番目ぐらいに気になる結果が、、、

 

クリックすると、〇〇ハイツ、収益物件・オーナーチェンジ・一棟マンション、売値4500万円と記載されていて、画像を見たら、まさに現在、薦められている物件www

 

もはや、笑うしかない。

ネットで公開されている売り出し価格に、たっぷり乗せて、まさゆきに高く買わせて(転売)、さらに仲介手数料の3%まで抜こうとしてたんだね!

 

あっぶねぇぇぇ!

 

(まさゆき)

「今回の物件は残念でしたけど、これに懲りず、また良い物件があったら、ぜひご紹介ください」

※まさゆきは、これに懲りたけどねwww

 

 

ズバッと書いちゃおう!

以下は、あくまで、まさゆきの経験に基づく仮説であり、現時点(2018年7月時点)の、まさゆきが実践する不動産投資における認識だ。

 

物件の検討範囲を広げる時は、慎重に!

※首都圏の感覚で、地方物件を気に入ってしまったのが今回の最大の失敗

購入の意思が固まっていない状態で、買付を迫る業者は信用するな!

※いや、たいてい普通に迫られると思うけど、程度問題かな

仲介といいつつ、三為に誘導する悪質な三為業者が存在する!

※今回、勉強になりました

検討物件については、まずは、物件名称でググる癖をつけよう!www

※今回、目が点になりました

 

いやはや、なかなかいい勉強になったよw