こんにちわ!「新米大家」です。今日も天気が悪く引続き西日本では豪雨による土砂災害等の心配もTVで報道されています。被災されました皆様におかれましては、お見舞い申し上げます。(僕の物件がある地区の駅周辺も冠水していましたが、僕の物件の被害はありませんでした。)

さて、今日は「物件選びと銀行融資」ということを少しお話したいと思います。

 

現時点の融資基準(プロパー)

この基準は、僕が今利用している信用組合さんと元勤務していた銀行(元同僚に確認)の現段階の融資基準について、少しまとめて見ます。(すみません、目新しいものはありません)

1.属性

  属性というよりも、どちらかというと新規参入者に対しては、厳しい見方をしています。(所謂年収10Mとかの高属性でも医者等を除けば結構難しいみたいです。)

2.借入金額

  借入金額については、元々僕の勤務していた銀行の基準は厳しかったので、そんなに変化はないようです。(自己資金20%+諸費用)信用組合についても僕が取引を開始した時は、自己資金0千円(諸費用のみ自己資金対応)でしたがやはり、10%~20%程度は必要になったとのことで、ここは少し変化があっています。

3.金利

  金利については、元々が低かったので元勤務していた銀行は1.5%~2.0%程度は、稟議承認がおりるみたいです。(属性によりそれ以下も当然ありますが・・)過度の金利引下げはないみたいです。信用組合は少し高くて、2.2%~3%程度の幅があるそうです。(これは、従前の水準と変わっていません)

4.借入期間

  借入期間については、元勤務していた銀行は、昔から厳しかったので、基本的には、(RC)35年-建物の建築経過年数=返済期間(木造)25年-建物建築経過年数=返済期間 で変わりません。 信用組合さんは、物件の築年数は関係なく、立地、建物の状況(あくまで目視程度)にて個別判断とのことです。(しかしながら、どんなに古くても15年~20年はみますとのことです)

5.融資の判断基準

  大前提として、どんなに年収が高くても、どんなに土地(資産)をもっていても、一定の現金を保有していないと厳しいと思います。(この部分2,3年前よりも確実に厳しくなっています。)少なくとも、上記のように購入物件にもよりますが、自己資金20%+諸費用+一定の修繕や空室リスクに耐えうる現金の保有は必要です。(ここは、僕が勤務していた時よりも明確に厳しくなっています)

⇒ すこし前の事ですが、銀行の内部事情については、「楽待」さんの覆面座談会(銀行編)で話をした記憶がありますので、時間があれば見てみてください。

 

物件選びについて

僕の物件選びの基準は、弱小大家であるが故、1棟たりとも失敗は出来ません。ということで、僕の現在保有する購入時の表面利回りについては、8%~20%程度と開きがあります。先日記載した保有物件の利回りをザっと羅列してみます。(すみません。本当に覚えている範囲ですので、小数点以下は省きます)

1.購入価格4230万円 築12年 木造ワンルーム  表面利回り8.5%

2.購入価格1300万円 築29年 鉄骨造りテナント 表面利回り9%

3.購入価格180万円  築27年 RCワンルーム区分 表面利回り20%

4.購入価格550万円  築27年 RCファミリー区分 表面利回り14%

5.購入価格6000万円 築7年  鉄骨造りテナント  表面利回り8%

6.購入価格1800万円 築29年 木造ファミリー  表面利回り14%

7.購入価格3000万円 築28年 鉄骨造り店舗併用 表面利回り13%

ザっと、見てこんな感じです。この中で、②④⑤⑦については、同じ信用組合で融資を受けています。

①~⑦の物件については、全てここ3年以内に取得した順番で記載しています。3年以内でも、これだけ表面利回りに差があるのです。ここに僕の物件選びのポイントがあります。要は、5年、10年、20年先を見た時の資産価値を見たうえで(最も感覚的ですが・・・)購入しています。当然、①築年数が古い木造や②RC区分については、表面利回りが高くないと買いません。(将来の資産価値がないからです。但し木造については、取り壊し費用が安価なので宅地として将来売却できるかどうかが重要な基準です。)③テナント物件については、必ず接道状況・建蔽率・容積率を確認(基本的に商業地域ですが・・・田舎であっても)

で、現在の入居率ですが・・・(ここは、満室時の家賃総額から現在の家賃収入にてだします。1室あたりの賃料の差が大きいんで・・・)96.6%です。(7月に5万円のテナント物件が空くので・・・現状では満室です。現段階では、客付けの為のマイソク作りや不動産会社巡りはしたことがありません。この前売却した物件については、家具付き等での募集を試しましたけど・・・)

お話したかったこと

僕の場合は、物件を購入する時に、銀行の評価等はあまり気にしません。僕自身が5年後、10年後、20年後の不動産事業の絵が見えるかどうか?を基準にしています。それが、土地の換価性であったり、ミクロの部分での地域ニーズであったり、物件の劣化状況であったり・・・等です。銀行員時代に確かに、書類上はこの地区の物件であれば、この位の値段で売れる等の机上の空論は議論しますが、あくまで銀行員としての稟議を通す為の議論です。

本当に、この物件であれば、間違いないというようなことを銀行員に根拠をもって説明できれば、積算評価や分析はある意味必要ないと思っています。(簡単な事業収支計画は必要ですが・・・)これは数字的なものではありません。この物件を購入したいと思った理由です。(ここは、市役所が近くて昔からファミリー層のニーズがあるとか・・・定性的な側面のことです。)

銀行は、基本的には定量要因(数字的なこと)と定性要因(数字に表れないもの)とを総合的に判断して融資を決めます。で、事業者(融資を受けるもの)としては、定量判定分については、そんなに細かく説明する必要はないと思っています。(簡単な事業収支計画を作成し理解する程度)本当に大事なのは、定性要因です。

定量要因については、審査の一時的な要素(入口)でありますが、定量要因で間違いないと判断できるのは、自己資金投入40%以上だと思います。(そもそも担保掛目は賃貸物件であれば0.7ですから・・・)後は、いかに掛目の不足分を訂正要因で補えるか?というのが、融資の可否を分ける基準だと思っています。(というか、そういう風にして判断してました)

ということで、あまり数字分析に拘り過ぎずに、現場に足を運んでどうしてこの物件を購入したいか?等を考えて物件選びをしていただければ・・・と思います。

 

本日も長々とお付き合いありがとうございました。

5番の物件写真

2番の物件写真

7番の物件写真