こんにちは、堀江です。

 

今日は、ステージ1ですべき主な行動と、その先にあるものを見ていきたいと思います。

 

ステージ1でお金ばかり貯めているというのでは、どうしてもモチベーションの維持が難しくなりますので、頑張った先になにがあるのか(なにが見えるのか)というところまで最初の段階で理解していると、なんとか頑張れるのではないかと思います。

 

ステージ1での行動パターンはどんな感じなの?

ステージ1での行動は、こんなイメージです。

このイメージ図は、融資を受けて投資をすることで規模拡大を目指すという事例ですので、現金を使って戸建て投資などをしていく場合とは異なります。

 

 お金を貯める(融資を受けられる最低額まで)

    ↓

 キャッシュマシーン1に投資する

    ↓

 お金を貯める(投下した額が回復するまで)

    ↓

 キャッシュマシーン2に投資する

    ↓

 お金を貯める(投下した額が回復するまで)

    ↓

  (以下略)・・・目標の手残りCFに達するまで

 

この図について簡単に説明・補足していきたいと思います。

 

まずは、融資を受けることのできる最低額のエビデンスに達するまで、ひたすら「貯金」に励みます。

毎月の給与からの貯金が中心になるでしょうが、副業や他の投資などで稼ぐことができればより効率が良く貯まりますね。もしくは不用品を売却するだけでも違うと思います。一番長くてつらい時期になるかと思います。

そして、融資を受けて「キャッシュマシーン1」に投資をします。

もしフルローンであっても、諸費用分として貯めた手持ち資金の一部を投入しますので、その分だけ残高は減ってしまいます。

この残高を元に復活させるまで、また貯金を続けます。ただ、最初の場合と異なるのは、給与等からの貯金だけでなく、キャッシュマシーン1で発生した手残り金額も合わせられる点です。よって、最初の貯金の時に比べれば、若干とは言え、その貯金のスピードは速くなってくることになります。

そして、また貯めたお金をエビデンスとして使いつつ、融資を受けて「キャッシュマシーン2」に投資します。

そして、また手持ち資金の残高を回復させるまで貯金しますが、キャッシュマシーンが2台あるので、その期間は前回よりも短縮できますね。

基本的には、この単調な繰り返しを、手残りCFの目標に達するまでやり続けるということになります。

もちろん、前回のコラムでも確認しましたように、投資をスタートして賃貸業の運営を始めたのちは、突発的な支出のためのお金や、大規模修繕工事のための積立金などは別途貯金しておく必要が出てきますね。

また、融資先の金融機関の融資条件に合わせて、このサイクルを柔軟に変更しなければならなくなることも認識しておく必要はありまね。

 

 

具体的なイメージはどんな感じなの?

先ほどの図だけではちょっとイメージが沸きにくいと思いますし、説明を読んでもやはり心が折れそうになると思いますので、具体的なイメージを以下にご紹介したいと思います。

 

もちろん、必ずこのようにできるというものではありませんので、あくまでも参考程度でお願いいたします。

 

<前提条件>

3000万円の築古木造アパートを「キャッシュマシーン」として投資する。

融資条件や経費その他の数字はあくまでも仮のものです。

 

 お金を貯める(融資を受けられる最低額まで)

    ↓

 「キャッシュマシーン1」に投資する

  ・表面利回り12%。毎月の収入30万円(満室時)

  ・公庫でフルローン融資。金利2%。期間20年。

この場合、返済額は月151,765円。管理会社は収入の5%で税込16,200円。共用部水道光熱費3000円。清掃費を税込4,320円とすると、支出合計が月175,285円。

よって、手残りCFは月124,715円(固都税税引前)

この投資のために投入した金額(諸費用)を売買価格の7%と仮定すると、210万円の投下となります。

    ↓

 お金を貯める(投下した210万円が回復するまで)

 ・手残りCFの約12万円+給与等から月20万円を貯金=月32万円貯金

  ⇒か月目回復

    ↓

 「キャッシュマシーン2」に投資する

 ・キャッシュマシーン1と全く同じスペック・同条件とする。

  手残りCFは月124,715円(固都税税引前)

  ⇒2つのキャッシュマシーンを合わせると、手残りCFは月249,430円

    ↓

 お金を貯める(投下した210万円が回復するまで)

    ↓

 ・手残りCFの約25万円+給与等から月20万円貯金=月45万円貯金

  ⇒5か月目で回復

    ↓

   (以下略)・・・目標の手残りCFに達するまで

 

公庫で融資を2回受けた場合には、ここで総枠のほとんどを使い切ってしまうので、次はアパートローンでの融資を使うか、ノンバンクでの融資を受けて積み上げていくという感じです。

もちろん、上記の融資の順番は、あくまでもこの説明のためのものですので、これにとらわれる必要はありませんので、ご注意ください。

ただ、融資を受けられる最低額までの貯金ができれば、1年間で2つのキャッシュマシーンを手に入れられることも可能であるというイメージを持っていただければと思います。

 

ちなみに、上記の説明で見ていただいたように、表面利回り12%(イールドギャップ10%)ですと、キャッシュマシーンのパワーが小さいのですが、これが1%ずつ上がっていくにつれてそのパワーも上がってきます。

他の条件が変わらない場合ですが、

 表面利回り13%ですと、手残りCFは月148,365円(+23,650円)

 表面利回り14%ですと、手残りCFは月177,985円(+53,270円)

ということになります。

 

公庫は基本的に全国の物件に融資が付きますので、リスクとの兼合いではありますが、地方や郊外の高めの利回りのアパートを狙うのもよい戦略だと思います。

大きな問題としては、融資期間の20年をどうするかという点ですが、ここは融資に強い先輩投資家などの情報網を利用させてもらうのも有効な手段ですね。

 

また、ノンバンクやアパートローンを活用して20年以上(30年近く延ばすことも可能)の融資を受けることができれば、その分だけ毎月の返済額が少なくなりますので、毎月の手残りCF額が増え、次の投資までの期間が短縮できますし、目標としている手残りCF額にもより近づくことになりますね。

ちなみに、上記の例で3000万円融資で融資期間を30年まで延ばした場合には、毎月の返済額が110,885円となり、20年の時よりも毎月40,880円も減りますので、毎月の手残りCFは165,595円になります。融資期間を延ばすだけでもすごい差が出ることがお分かりいただけるかと思います。

(金利を2%のままとした場合での比較です。もちろん、ノンバンクやアパートローンの場合の金利は3%台後半と高くなりますので、ここまでの効果は出ませんが、それでも手残りが増えることはお分かりいただけると思います。)

 

 

ステージ1の先はどんな景色が見えるの?

ステージ1はある面では修行だとも言えます。ただ、苦労する中でも、少しずつキャッシュマシーンが増えていき、毎月の手残りCFが増えていくことを通帳記入のタイミングなどに確認することで、その苦労も少しは喜びに変えることができると思います。

もちろん、きちんと運営をして、満室状態での維持をするための努力も必要ですし、この賃貸業の運営自体も、ある程度の仕組みが出来上がるまでは、なかなか大変だと思います。

では、このステージ1を乗り越えた後はどんな感じになるのか、そのイメージを見ていきたいと思います。

ここでは、皆様が理解しやすいように「ステージ2」「ステージ3」に分けてみました。

なお、前回のコラムでも少し触れた点がありますので、そこはご容赦ください。

 

ステージ1では、手持ち資金を増やすことよりも、ャッシュマシーン」を増やすことを優先しました。

それは、毎月の手残りCFを目標まで持って行き、貯めるスピードを速めることを優先したためです。

ただ、この目標を達成してしまえば、これ以上の「キャッシュマシーン」を焦って増やす必要はないといえますね。

その後は、それ以上に経営基盤の安定化が重要となってきます。これは、財務諸表上の数字を良くしていくことが主な行動となります。もちろん、更に融資を受け続けて規模を拡大する必要がある場合にも、この財務諸表は重要になります。

 

ステージ2では、手持ち資金を増やすことが優先事項となります。

賃貸業の運営上、何をするうえでも手持ち資金がたくさんある方が良いことには異論のないところだと思います。

そのための行動例としては主に次のものが挙げられます。

 

 1.貯金(手持ち資金の増加)

 2.金利交渉・借換え

 3.繰り上げ返済

 

1.の貯金により手持ち資金が増えていけば、銀行に対してより良いエビデンスが提示できるようになっていくため、融資条件が良くなって行くことが考えられます。

もちろん高値売却のチャンスがあれば、キャッシュマシーンのひとつを売却して、手持ち資金を一気に増やすことも可能です。

2.の金利交渉・借換え融資を受けた残債の金利が下がれば、手残りCFが更に良くなります。返済期間の短縮ができれば、保有物件の空き担保枠を早く作ることもできますし、無担保物件を前倒しで作ることもできます。

3.の繰り上げ返済の場合も、毎月の返済額を下げれば、手残りCFがさらに良くなりますし、返済期間の短縮を選択すれば、保有物件の空き担保枠を早く作ることもできますし、無担保物件を前倒しで作ることもできます。

 

ステージ3では、経営基盤の安定化や銀行の融資条件を良くするための行動を優先することになります。

時間はかかりますが、財務諸表上の各種数字を良くしていくことで、賃貸経営基盤をゆるぎないものにしていくのと同時に、銀行評価も高めていくことに労力を費やすことになると思います。

手持ち資金としてかなりの額が貯まり、さらに貯まっていくスピードも速いので、古くなったキャッシュマシーンをを入れ替えたり、別の投資に資金を投入したり、ステージ2までは投資できなかった「資産性のある物件」に投資をしたり、というような余裕のある選択ができるようになります。

また、毎月の返済が進むにしたがって保有物件の空き担保枠もかなりできてきますので、次の融資の際の共同担保として有効活用できるようになります。返済が終わった無担保状態の物件もいくつか保有できるようになってくるでしょう。これらの物件は、現金を持っているのと同じように銀行に対する強みになります。

ここまで行くと、信金・信組レベルであれば、事前にある程度の融資枠をもらえることも十分にありえます

つまり、信金・信組に対する「上得意先様」になるというイメージですね。

もちろん、地銀レベルの場合は、当初は取引さえしてもらえないこともあるでしょうが、だんだん話を聞いてもらえるようになっていき、少しずつ融資までたどり着けるようになっていくでしょう。

このような状況になってくると、規模拡大自体が楽しいものになるステージまで達しると思います。恐らく、物件を持ち込んで金融機関に融資相談に行くのが楽しくなるものと思います。

私にとっては、まだはるか先のことですが、私に今の投資手法を教えてくれた先輩投資家は、このステージまで達しています。

私もそうですが、今はまだ苦労ばかりのステージ1にいても、ステージを駆け上がっていけば、このようなステージまで行けるんだと思えば、なんとか頑張れますよね。

 

あと1点、ここで気を付けたいのは、不動産投資をスタートする際に考えた「投資の目的」を忘れないようにすることです。

不動産投資はその目的である「こうなりたい」という願いをかなえるためのツールにすぎませんので、手段と目的を間違えないようにしつつ、規模拡大も楽しんでいけるようになると良いですね。