こんにちは、新築 高利回り大家の比嘉です。

いやーー、やっぱり一回、コラムの継続をやめると、難しいですね。

4月5月は毎日、書いていたのに今は全然です。

 

8か月ぶりの公開セミナーも決まり、なかなか忙しくなってきました。

ただ、アウトプットすることを決めると、

不思議とアイデアが湧いてくるので面白いですよね。

 

さて、今日は数字に関する「錯覚」についての話しを。

数字って客観的・ファクトであるので、
投資判断をする上で、重要な指標になります。
 
ただ、不思議なものでその数字を自分自身で、
実際よりも大きく感じたり、小さく感じたりします。
 
それを補正したり、利用することで
新築投資はグッと楽になります。
 
 
例えば、不動産投資において最も重要な利回り。
 
利回り「10%」と「11%」ってそこまで大きな差を感じません。
多分、これは
「1%しか違わない」
と思ってしまうからです。
 
正確には「10%」と「11%」は比率で考えれば、
その差は「1%」ではなく、「10%」の差です。
 
売上が10%異なるというのは死活問題で、
10%の売上ダウンでは既存ビジネスのほとんどは潰れると思います。
 
「10%」と「11%」の差を
「1%」と錯覚してしまうと、痛い目に遭います。
 
これをちゃんと「10%」の差と
認識できると正確な判断がしやすいです。
 
 
同様の例ですが、私の新築1棟目は「10.3%」の利回りです。
最近、完成して3日で満室になったと自慢している物件は
「11.1%」の利回りです。
 
これを「0.8%」の差と捉えるのではなく、
「8%の差、1割近い収益性の違いがある」
と捉えないとその収益性の差を正確に判断することはできません。
 
 
神奈川だと知名度の高いエリアで利回り8%は高利回りとされますが、
私の「不人気ではないエリア」の新築利回り11%のほうが
「3%」ではなく、「37.5%」収益性が高いです。
 
んで、周辺入居率は5~10%程度の差しかないわけですから、
当然、11%の新築物件の方が儲かります。
 
 
 
次に建築コスト。
 
利回りは「比率」を基準に考えますが、
建築コストの場合は「金額」を基準に考えると、
コストカットがうまくいきます。
 
 
例えば、建築費「5000万円」と「5050万円」はほぼ同じに感じます。
それは単位が日常的に扱わない数千万円単位のため、
「50万円」という差が小さく感じてしまうからです。
 
確かに「比率」で考えれば、「1%」しか違いません。
ただ、私も含め多くの人は日常生活では
「50万円」という金額を非常に大きく捉えていると思います。
 
私はもし「50万円」を落としたら泣くほどショックです笑
「1ヶ月生活できるじゃん!」っと思います。
 
 
建築コストは金額が大きいので「比率」で考えると、
どうしても細かい部分がおそろかになり
「どんぶり勘定」になります。
 
ただ、そこにこだわると簡単に
「100万円」くらいのコストカットは可能になります。
 
 
私がコンサルを行うと時に、必ず見積書を精査します。
「どこが高くって、どうすれば安くなるのか?」を
細かくチェクします。
 
それをやるとミニアパートであっても
100万円くらいのコストカットできることが多いです。
 
利回り的には「0.X%」の差かもしれませんが、
そのブラッシュアップだけで「100万円」拾ったと思えば、
相当、大きな差と捉えることができると思います。
 
 
 
数字はファクトです。
ただ、そのファクトを私たちの価値観で「ねじ曲がり」ます。
 
どうせなら、自分にとって有利になるように
力を与えてくれるような「ねじ曲がり」をすれば、
不動産投資で儲けるのはグッと楽になります。
 
 
 
ちなみに、私は売却時も1万円単位の
ギリギリの交渉にあることが多いです。
 
「1105万円」と言われたのをそれでもよかったですが、
「1106万円」と言って、何とか1万円でも
高く売却しようと尽力し、成約に至りました。
 
「1万円高くできた!寿司食える!!」
って興奮しました笑
 
 
金額が大きいからこそ、錯覚してしまうからこそ、
自分にとって力になるような錯覚をしましょう。
 
それだけで成功率はグッと増します。
 
 
【今日の教訓】
利回り10%と11%の差は
1%ではなく、10%である。
建築費5000万円と5050万円の差は
1%ではなく、50万円である。