かぼちゃの馬車の一件から、不動産投資向けの融資は引き締めに向かっていると言われます。

融資引き締めと融資緩和。長期的な不動産賃貸経営を考えた時に、どのタイミングが有利なのかを考察してみました。

 

融資状況と物件価格

一般的には融資が引き締められると買える人が少なくなるので物件価格は下がり融資が緩くなると逆に物件価格は上がる傾向にあります。

物件価格が下がるということは相対的に利回りは上がり、また融資が引き締められる状況では融資利率も高くなるので、関係性は以下のように表せます。

 

   物件利回り   融資利率 
 (A) 融資引き締め局面   高利回り  高利
 (B) 融資緩和局面   低利回り  低利

 

つまり、

(A)のケースは、利回りは高いが、返済額も(比較的)多い。

(B)のケースは、利回りは低いが、返済額は少ない。(ここ数年の状況)

こうしてバランスが取れるわけです。

 

変化への対応のしやすさ

しかし、物件購入時の状況がどうあれ、それは長期的には変化します。

局面が変わった場合、変動利率では以下のように変わる可能性があります。

 

   物件利回り   融資利率 
 (A’) 融資引き締め⇒緩和  高利回り  高利⇒低利
 (B’) 融資緩和⇒引き締め   低利回り  低利⇒高利

 

※家賃増減の影響はない(=利回りは変わらない)前提です。

実際には実行されている融資の極端な利率変動はないかもしれませんが、融資引き締めから緩和に局面が変わると、より低い金利をオファーする他の金融機関への借り換えのチャンスが増えるので、関係性は成り立つはずです。

 

どちらが安全か?

(A’) のケースは、利回りが高い、かつ、返済額が少ない

(B’) のケースは、利回りが低い、かつ、返済額が大きい

 

(A’)は好むべき状況です。

逆に、(B’)は経営危機になりかねません。

こう考えると、融資引き締めの状況で物件を買った方が変化への対応がしやすいと言えると思います。

 

つまるところ

以上の話は融資状況をベースにしましたが、単純に考えると

物件は安く買うほどに賃貸経営は安定する

というところに行きつきます。

 

今後、融資引き締め局面に入って物件の価格が下がるならば、買える人にとっては有利な状況といえると思います。