こんにちは、サラリーマン大家のTAKAです。

本日は不動産投資と数字というテーマでコラムを書いていきたいと思います。

1.投資における数字の大切さ

投資に限らず、世の中には、突き詰めていけば数字に置き換えても物事を評価する評価方法(定量評価)と数字に置き換えずに物事を評価する評価方法(定性評価)の大きくわけて二種類の評価方法があります。

例えば、不動産投資であれば、表面利回り(物件の購入金額に対する満室想定の際の収入の割合)であったり、債務償還年数(実質的な負債の総額÷債務の返済に充てられるキャッシュ)、CF(年間の現金の手残り)といった指標の良しあしでの判断が定量評価に当たるといえます。

一方で、過去の経験をもとにした不動産市況の判断であったり、そもそもの不動産投資の経験といったものが定性評価に当たるといえます。

一見してわかると思いますが、定量評価の尺度は、他人と数字で単純に比較ができるので、万人からみて評価がわかりやすいといえます。

一方で、定性評価の場合には、単純な比較ができないので評価がわかりにくい(見る人によってブレが大きい)という特徴があります。

2.定量評価の注意点

定量評価の誰が見ても説得的でわかりやすく、比較が容易という特性から、金融機関の融資の評価でも重要視されます。

この指標が良いものであるに越したことがありませんが、この指標が良い=成功するとは限らない点には注意が必要です。極端な例をしまします。

モデル大家

大家A

保有不動産:190百万円(時価)

現預金:10百円

借入金:150百万円(返済期間:15年←年間10百万円元金返済)

(保有不動産:表面利回り10%(経費控除後利回り8%)、満室経営、償却期間:20年)

 

大家B

保有不動産:80百万円(時価)

現預金:20百万円

借入金:100百万円(返済期間:25年←年間4百万円元金返済)

(保有不動産:表面利回り10%(経費控除後利回り8%) 満室経営、償却期間:20年)

 

一般的な定量評価の指標の比較

大家A

純資産比率:25%

債務償還年数:約5.8年((負債150百万円-10百万円)÷(収入15百万円+償却9百万円))

返済比率:66%(元金返済10百万円÷収入15百万円)

 

大家B

純資産比率:20%

債務償還年数:約8年((負債100百万円-20百万円)÷(収入6百万円+償却4百万円))

返済比率:66%(元金返済4百万円÷収入6百万円)

 

大家Aと大家Bともに返済比率高めですが、純資産比率、債務償還年数で比較した場合には、大家Aの方が指標としては良い指標といえます。

しかし、もし保有物件に大きな修繕が発生する場合(例えば、エレベータの故障など)が発生した場合や、急に何等かの事情で半数の部屋が空室になった場合にはと考えた場合には、どうでしょうか?

おそらく現預金の厚い大家Bの方がそういった不測の事態の対応力はあるといえます。

また、このような点は例えば保有資産現預金比率などの指標で比較することも可能です。

保有資産現預金比率

大家A:5%

大家B:20%

 

定量評価で比較する場合には、上記のように一つの指標だけでなく、複数の指標を複合的に検証することがキモとなります。

1つ2つの指標の値が良いことをもって、安全という評価をするのは少々危険です。

健康診断でいえば、血液検査がこれに当たるイメージです。

血圧が正常でも、尿酸値が高い、血中脂肪が高いといったことがあれば健康とはいえない可能性があります。

3.定性評価

定性評価については、これまでの不動産経営のノウハウなどといったものであり、例えば銀行では業歴などでこれを数字に置き換えることもありますが、やはりメインの判断軸は、ヒアリングなどを通して、本当にこの人が融資対象不動産を運営していけるのか?といった印象が大きく影響します。

上記の大家Aと大家Bの例でも、現預金の厚さという弱点を補うだけの不動産経営ノウハウが大家Aにあるのであれば、銀行の評価上も決して大家Aを不測の事態への対応力がないとは評価されないといえます。

健康診断でいえば、医師の問診といったところでしょうか。

個人的には、楽待の実践大家コラムでは、定性評価が高いコラムニストやコメンテーターの方から、そのノウハウを学ぶ場だと思っています。

4.おわりに

定量評価も定性評価もいずれも大切な評価軸であり、いずれの評価も軽視すべきではありません。

多くのコラムニストの方のコラムもこのような点は理解されており、例えば債務償還年数といった一つの指標の良しあしが重要ということをコラムで書いているというわけではないことは読者として理解しておく必要があるのではないかと思いコラムにしました。

特に、具体的な数字や指標が書かれているコラムを読むとどうしてもその指標やコラムにばかり注意が行ってしまいますが、どのような時も一つの指標は評価軸の一つにすぎないということを肝に銘じ、複合的に不動産経営を判断することをお勧めします。

また、定性評価については、なかなか表現しがたい部分もありますが、この面についても、特にプロパー融資を引く場合には、それなりに重視されることから、しっかりとノウハウを積み、不動産経営を行う際のスタンスであったり、軸を持つことは重要だと考えます。

本日もコラムを読んでいただきありがとうございました。

(もし、ご質問等があれば、コメントいただければ極力回答しようとは思います)。