こんにちは、新築 高利回り大家の比嘉です。

ちょくちょくコラム書きますよー。

今日も頑張ります。

 

さて、私は新築 高利回り大家を名乗っていると、

ちょくちょくFacebookとかで

「この物件、買おうと思うんですが、

 買っていいか確認してもらえないでしょうか?」

と連絡がきます。

 

 

そもそもいい物件というのは目的や属性によって異なるし、

何より面倒なのでいつもは無視するんですが、先日有った相談は

あまりにひどかったので、さすがに止めてしまいました。

 

今に始まった事ではないんですが、

新築アパートというのは特に詐欺同然の物件が多いです。

 

 

横浜市のある新築アパート。

利回り9.32%とあります。

横浜市内ではすごい利回り高いし、駅も徒歩11分でギリ徒歩圏内、

極小物件ではないし、設備も追炊き機能付きなど充実しています。

 

 

ただ、2018年3月に完成しているにもかかわらず、

賃貸状況を確認したところ、8部屋中1部屋しか入居していません。

空室が1部屋ではないです。入居が1部屋です。

つまり、空室が7部屋です。

 

 

しかも、募集条件は敷金・礼金0ヵ月、AD100%、

さらに、6~7万円する電動自転車をプレゼント!

(本当はモザイクしたくないんですけどね)

こんな条件で完成して4~5ヶ月たって1部屋のみの入居って。。。

 

明らかに

賃貸アパートの供給過剰エリア 

or

賃料設定が高すぎ。

もしくは、その両方です。

 

需給調査や賃料査定等まではしませんでしたが、少なくとも

「9.32%を期待しての投資は絶対にダメです」

と伝えさせていただきました。

 

 

今回は完成して4~5ヶ月経っているので、

NGだとわかりやすいですが、

完成前新築アパートでも同様のケースが非常に多いです。

 

というか、むしろ、

完成予定の新築アパートの方が騙される方が多いと思います。

(新築アパートの売建物件のこと)

 

需給調査、賃料査定ができない不動産投資家が

「〇〇市で利回り◇%!すごいいい物件だ!」

と物件を買ってしまいます。

 

 

さらに、売建物件は完成前に契約させるので、

完成してみたら、びっくりするくらいチープな新築だったりします。

 

〇ぼちゃや、〇オパレスの詐欺まがいな行為が大きく取り上げられましたが、

こういった新築建売・売建業者も同罪だと思います。

 

「このエリア、明らかに供給過剰だ」

「こんなに家賃取れるわけない」

「明らかにチープな物件」

とわかっていながらそれを販売するんですから。

 

 

「そんなのに騙される人、いるのか?」とも思いますが、

未だに振り込め詐欺がなくならないくらいですから、

情報弱者はいつの時代も騙され続けます。

 

 

私も新築アパートの売建事業を始めようか悩んでいるんですが、

「このエリア、明らかに供給過剰だ」

「こんなに家賃取れるわけない」

「明らかにチープな物件」

という物件は絶対に売りたくないです。

 

ただ、ちゃんと需要があるエリアに、適正な家賃設定をして

ある程度のクオリティのアパートにして、

変形地ならばそのリスクもちゃんと説明した上で

新築アパートを売り出した時に

詐欺まがいの業者物件と比べられて

見劣りしてしまうのは避けられないかもしれません。

 

そこが新築アパートの売建事業に

踏み切れない要因の1つでもあります。

 

 

中古物件でもフリーレントとかで

無理やり満室にしたりすることはありますが、

新築物件は満室にする必要すらないので、

賃料設定が本当にむちゃくちゃだったりします。

 

日本中の投資家に注意を呼び掛けて、

そういった物件を買わないようにして撲滅運動をおこしたいところですが、

それはできないので、せめて、

コラムを読んでいただいた方だけでも気をつけて頂ければと思います。

 

需給調査、賃料査定の精度に自信がない方は

新築アパートは絶対に買わないようにしてください。

 

新築の専門家ぶっている私が言うので間違いないです笑