読者の皆様、不動産投資家のモリモリです。

今回は、47歳の時の初めての投資体験をご紹介いたします。

1 投資前の活動

私が自宅を購入し、住宅ローンを完済した後に、その仲介会社から投資物件を紹介されました。自宅から徒歩5分程度で土地182坪付の売り店舗でした。

初めての投資なので、指導者も無く、知識やノウハウも無い為、以下の活動を実施しました。とにかく数をこなしました。

  1. 不動産投資書籍の読破、150冊程度
  2. ◆インターネットでの数百件の物件検索と毎週末数十件の現地の調査
  3. 金融機関の飛び込み訪問と融資打診、40社程度
  4. 入居付け業者への訪問とヒヤリング、50社程度

 

◇物件メリット

・JR駅徒歩15分 ・表面利回り11.15 ・原価償却しない土地の評価ほぼ土地値の5600万円で購入 ・課税対象である店舗収入の為、消費税還付の恩恵

◇物件デメリット

テナント4店舗、住居1室、合計5室の室リスク

◇出口(結果)

年間200万のキャッシュフロー及び4年後の売却益680万円を確保しました。

⇒ 成功要因高利回り ・稼働率99% ・金利1.8% ・土地の資産価値

 

2 不動産投資書籍

当時でもかなりの不動産投資書籍がありましたが、特に、実体験での成功・失敗事例を多く記載した書籍を読み漁りました。教科書的、マニュアル的、或いは数字だらけの書籍は正直、実際の活動には殆ど、参考になりませんでした。

累計すると150冊以上は読破しました。

沢山の書籍に目を通し、自分なりに取捨選択し、実践することが重要と思います。

 

3 物件検索と現地調査

土地価格は路線価を基本的に、建物は再調達価格を参考数値としますが、重要なのは、そのエリアでの取引事例がポイントです。

物件ごとに条件は全て異なり、一物件毎の相対取引ではありますが、大きく乖離する事例は少ないと思われます。

実際の活動は、自宅から50km以内の距離に絞り、毎日インターネットでの物件検索を数か月実行しました。累計数百件は閲覧したと思います。

その中で投資価値が有りそうな物件は10%以内なので、それを週末に訪問スケジュールを作成し、数十件程現地調査しました。

更にその中で自己シュミレーション(積算評価・収益還元評価)を実施し、10件の内、2-3物件に絞り込みます

 

4 金融機関との交渉

私が40社程度の金融機関を訪問した経験からですが、融資承認で重要なことは、キャッシュアウトの可能性が極力低い案件です。

融資打診の際に、物件概要書、事業計画書等々は基本ですが、具体的には、金融機関独自の掛け目により積算評価が出なくても、収益還元評価で満室時の返済比率が、40%以下であれば、融資承認が出易く、低金利交渉も可能でした。

但し、実際に融資承認に至ったのは数社でしたが。

 

5 入居付け業者への訪問

私は物件沿線30分以内の入居付け業者を50社程度訪問しました。初対面では、相手にしない担当者が殆どでしたが、物件の入居付けがし易いと判断して頂いた場合には、非常に協力的になります。担当者とのホットラインの構築手法は別号でご紹介いたします。

 

6 キーワード(第2号 まとめ)

  1. 投資前の活動を十分に実施すること。
  2. ◆具体的には ⇒ 書籍物件検索と現地調査金融機関入居付け業者
  3. 物件評価 ⇒オリジナル積算評価・収益還元評価(返済比率40%以下)
  4. メリットデメリットの洗い出し及び見極め

 

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

第3号は 中古物件投資のメリットとデメリット です。 ご期待下さい!