ドーモ、投資侍です。

先週は色々あってコラムを書くのが疲れました( ;´∀`)実例ベースって過去の資料とかを引っ張り出してこないと不正確なことを書いちゃいそうでワタクシの性格的にしんどいですw

一応物件取得まで書いて管理についてはまた資料を引っ張り出してから書いていこうと思います。そもそも何をどこまで書くのが迷い中www

なので少し閑話休題的に不動産業界の闇っぽいところを思うがままに書いていきます。実例コラムって資料とか見てると4時間とかかかるけどこっちだと30分くらいで書けるんですwww

※ 本日のコラムは読者の方々に税務アドバイスを提供することを目的としたコラムではありません。あくまでも投資侍の実体験とその経験に基づく意見を書き綴ったものです。投資侍が独学で学んだことが多いので専門家の方から見て間違っていたら指摘していただけると幸いです。

 

1.消費税還付について

まず消費税還付の大前提として、、、

消費税還付を受けると100%損します( ;・`д・´)ナ、ナンダッテー!!(`・д´・(`・д´・; )

 

(1)消費税還付は適法か

詳細はグーグル先生に聞くのが一番早いので説明しませんが、消費税還付とは

売上げに係る消費税(預かった消費税)-仕入れに係る消費税(支払った消費税)=マイナスは還付、プラスは納税

という仕組みです。

一時期は税法上、適法か違法かという論争があったのですが、ワタクシが調べる限り、脱税には当たらないようです。

①コラムなどで書かれている税理士の意見は適法(健○屋コラムニストの税理士も思いっきり脱税には当たらないって書いてましたねwww)

②顧問税理士の見解も適法

③知り合いの元国税庁のエ○い人の意見も適法

ただし、架空の課税売上を建てるなどした場合は脱税になり、訴追されることもあるようです。過去に中古自動車の架空売買で課税売上計上して還付請求した人が訴追されたとかしないとか。

 

(2)消費税還付は得なのか

適法か否かということと損か得かということは別です。そのため、適法であっても消費税還付が得なのかは分けて考えなければなりません。

消費税還付は一見通帳に大きな現金が入ってくるため、還付を受けた方が得のように見えます

あれ?これと似たような状況を超絶ク○物件で見たような・・・(既視感)

ただし、消費税還付はそのコストを考えなければなりません。実は投資侍も事情により新設法人を使って新築物件を建築した際に、税理士の薦めに応じて消費税還付したことがあります。

その際は建物価格約6,400万に対して、約520万程度の消費税還付を受けました。

この時のコストは概ね以下のようなものでした。

①課税売上を上げるための金売買の取引スプレッド:約50万円

②消費税還付の税理士報酬:130万円(25%)

これだけ見るとコストを引いた520万円-180万円=340万円だけ得したように見えます

 

ワタクシも最初はそう思っていましたが、決算書を見て気づいたんです。。。

消費税還付受けた分だけ建物価格が減価してる( ´゚ω゚)・*;’.、

 

これが消費税還付の隠れたコストであり、多くの税理士が事前に消費税還付を受けている投資家に対して説明していません

 

これはどういうことかというと、最終的に物件を売却した際に建物減価分が譲渡益となり、譲渡課税となって跳ね返ってきます

つまり実際のコストは、、、

①課税売上を上げるための金売買の取引スプレッド:約50万円

②消費税還付の税理士報酬:130万円(25%)

③売却の際の譲渡課税増加分:208万円(短期譲渡40%)、104万(長期譲渡20%)←隠れた消費税還付のコスト!!!!

のコストがかかるのです(´・ω・`)

つまり、短期譲渡の場合は520万円を得るために388万円のコストを使って利益を先食いしているだけなのです。

 

(3)消費税還付で一番儲けているのは誰か

良くある例え話で考えましょう。

 

質問:ゴールドラッシュで一番儲けたのは採掘者か???

答え:NO!一番儲けたのは採掘者に採掘道具を売っていた地元業者です。

 

質問:近年の融資ジャブジャブで一番儲けたのは投資家か???

答え:NO!一番儲けたのはク○物件捌きまくった仲介業者です。

 

質問:消費税還付で一番儲けたのは投資家か???

答え:NO!一番儲けたのは税理士です!щ(゚Д゚щ)

 

近年の消費税還付ブームで不動産投資家に対して消費税還付を勧めている税理士が多いですが、業者と結託して自分が儲けたいだけで投資家のことを食い物にしているク○税理士も大量にいます。

今回の消費税還付については完全にワタクシの勉強不足でした。でも専門家の意見でも安易に信用してはならないということを学んだ良い経験です。

 

(4)消費税還付をしても良いかもしれない場合

一応税理士の名誉のために消費税をやってもいいかもしれない場合を考えて見ます。

①手元キャッシュを厚くしたい場合

②次の物件を購入するための見せ金を得たい場合

③修繕費などが想定される場合の資金手当てとして利用する場合

などが考えられると思います。なぜなら、消費税還付は信用情報に乗らない借入に近い性質を有するからです。

ただし、その実質利率は常に考えた方がよいでしょう。

例えば、5年後の長期譲渡時点での売却を想定している場合、先の例で言えば340万円(520万-180万:金取引と税理士報酬のコスト180万を天引利息と見做す)を5年間借りるために合計284万円のコスト(金利)を支払った(≓年率16.7%)ことになります。

これが例えば新築から築古節税用に18年持つことを想定すると340万円(520万-180万:金取引と税理士報酬のコスト180万を天引利息と見做す)を18年間借りるために284万円のコスト(金利)を支払った(≓年率4.6%)ことになります。

 

ワタクシこれを自分で勉強した後に気づいたのですが、消費税還付を担当した税理士を締め上げたら白状しました(# ^ω^)

「そうなんですよ~、消費税還付は短期で譲渡したら逆に損になっちゃうんですよね~」とか後から軽く言いやがったので、ワタクシも軽く脅して締め上げておきました( ゚皿゚)

 

2.ある不動産業者のメルマガの話

ある不動産業者のメルマガでこのような話をしていることがありました。

※記憶に基づいて書いているので細部の詳細は不正確ですが鮮烈に印象に残っているので内容は正確です。

 

「先日あるお客さんから御礼を言われました。

そのお客さんは年収が500万程度のサラリーマンだったのですが

私のアドバイスの通りに行ったところ物件を購入することができ

更に消費税還付を2,000万円受けることができたというのです。

そのお客さんは不動産を購入することができただけでなく

2,000万という大金を手に入れることで人生が変わったと仰っていました。

私はこのようなお客さんの声を聞くと遣り甲斐を感じますし

もっともっとお客さんをお金持ちにしてあげたいとやる気が出てきます。」

 

さて問題です。一体何カ所ツッコミ所があるでしょうか???( ̄ー ̄)

 

 

(ツッコミ所)

・消費税還付2,000万ということは建物価格25,000万、物件価格は3億近い

・年収500万ってことは流石のスルメも3億も貸さないから二重売契と収入証明書&金融資産のエビ偽造で融資を引いてる可能性大

・更に貯金もないだろうから物件価格3億円の諸経費約2,100万円もフカしてオーバーローンを受けている可能性大

・この業者は仲介手数料で最低900万ゲット、タッグ組んだ税理士は500万程度の税理士報酬ゲット

 

ええ、このお客さんの人生は自分でも認めているように間違いなく変わったでしょうね( ̄ー ̄)みなまでは言いませんwww

 

 

(本日の言いたかったこと)

・消費税還付はやると100%損をする

・やるなら損をしても良いほどのメリットがあるか考える

・専門家の意見を鵜呑みにしてはいけない

・特に業者と組んでいる還付推奨税理士はク○が多い

 

結局信じられるのは自分だけひたすら勉強するしかないですね!!!

投資侍より

※ 本コラムは投資侍の経験を記載したものであり、税理士の方を貶める意図は全くございません。ただ、全ての税理士が投資家の味方ではないということを読者の方に知って欲しかっただけです。もし誤り等ございましたらご指摘いただければ幸いです。適宜お詫びして訂正させていただきます。